Wohnungskauf vom Bauträger

Der Kauf einer noch zu errichtenden oder zu sanierenden Wohnung ist fast in allen Fällen ein Bauträgervertrag. Wer sich für den Kauf einer Wohnung vom Bauträger entscheidet, verpflichtet sich zugleich, diesen auch die Wohnung bauen oder sanieren zu lassen. Anders als bei einem normalen Bauvertrag kann der Erwerber also nicht entscheiden, von welchen Firmen die Arbeiten ausgeführt werden sollen. Die Abhängigkeit des Erwerbers vom Bauträger ist deshalb größer als bei einem normalen Bauvertrag. Und weil es da in der Vergangenheit viele böse Überraschungen gegeben hat, hat der Gesetzgeber mit der Makler- und Bauträgerverordnung zwingende Regelungen erlassen, die jeder Bauträger einhalten muss. MaBV nennen die Juristen diese Vorschrift in Kurzform.

Einfach ausgedrückt geht es darum: Der Bauträger darf vom Erwerber keinen einzigen Cent einkassieren, wenn nicht sichergestellt ist, dass der Erwerber die volle Leistung erhält. Diese einfache Idee umzusetzen, ist praktisch aber gar nicht so einfach. Entweder erhält der Erwerber vom Bauträger gleich zu Anfang eine Sicherheit, die den vollen Preis für die Wohnung deckt. Falls bei dem Projekt etwas schief geht, kann der Erwerber vom Vertrag zurücktreten und hat dank der Sicherheit die Gewissheit, dass er sein Geld in vollem Umfang zurückbekommt. Diese Variante wählen die Bauträger aber nicht gerne, weil die Sicherheiten eine Menge Geld kosten. Also verfährt man nach dem komplizierten Programm der MaBV. Da muss der Bauträger zunächst mal dafür sorgen, dass der Erwerber eine Vormerkung auf Erwerb des Eigentums im Grundbuch bekommt und sicherstellen, dass alle Grundschulden gelöscht werden. Bei einem größeren Projekt können diese Grundschulden locker auf einen Betrag von etlichen Millionen Euro lauten. Außerdem muss der Bauträger eine gültige Baugenehmigung vorweisen können.

Für seine Vergütung darf der Bauträger sieben Teilzahlungen verlangen. § 3 Abs. 2 der MaBV regelt genau, wie viel Prozent der Gesamtsumme er unter welchen Voraussetzungen verlangen darf. Es lohnt sich durchaus, vor Vertragsschluss den Verkäufer zu bitten, zu erklären, dass der Zahlungsplan mit der MaBV übereinstimmt. Außerdem gehört in jeden Vertrag zwingend eine Erfüllungssicherheit über 5 % der Gesamtsumme zu Gunsten des Erwerbers rein. Entweder bekommt der Erwerber vom Bauträger eine entsprechende Sicherheit. Oder er darf von der ersten Rate einen Betrag in Höhe von 5 % der gesamten Vertragssumme einbehalten. Der Anspruch auf diese Erfüllungssicherheit besteht allerdings nur private Käufer und nicht für gewerbliche Kunden.

Ebenfalls vor Vertragsschluss sollte der Erwerber prüfen, ob die Leistungsbeschreibung vollständig und verständlich ist. Beinhaltet die vom Bauträger versprochener Leistung tatsächlich alles, was erforderlich ist, um in der Wohnung angenehm wohnen zu können? Wenn nicht: Welche zusätzlichen Kosten fallen an, um die Wohnung tatsächlich bewohnbar zu machen? Auch mit irgendwelchen kryptischen technischen Beschreibungen, beispielsweise zum Schallschutz, sollte sich der Erwerber nicht zufrieden geben. Welche Geräusche werden vom Nachbarn zu hören sein? Welche Außengeräusche können in den Wohnraum hinein dringen? All diese Fragen sollte der Bauträger vor Abschluss des Vertrages verbindlich beantworten. Es ist außerdem ratsam, sich hinsichtlich der Leistungsbeschreibung durch einen unabhängigen Bausachverständigen beraten zu lassen.

In jeden Vertrag gehören außerdem verbindliche Termine für die Bezugsfertigkeit der Wohnung und der Gesamtfertigstellung des Vorhabens einschließlich Außenanlagen. Diese Termine müssen durch angemessen hohe Vertragsstrafen gesichert sein. Denn jeder Monat, um den sich die Bezugsfertigkeit verzögert, ist für den Erwerber mit hohen Kosten verbunden. Auch die Gesamtfertigstellung einschließlich Außenanlagen muss durch eine Vertragsstrafe gesichert sein. Die Erfahrung zeigt, dass das sonst ewig dauern kann.

Der Wohnungskäufer sollte auch darauf bestehen, selber zu entscheiden, ob das Gemeinschaftseigentum in der vertraglich vereinbarten Qualität hergestellt worden ist und die Abnahme zu erklären. Die Bauträger versuchen gerne, die Abnahme für das Gemeinschaftseigentum durch einen von ihnen beauftragten Sachverständigen durchführen zu lassen. Das ist aus Sicht des Bauträgers verständlich, aber unzulässig.

 

Checkliste Bauträgerkauf

– Vormerkung im Grundbuch?

– Lastenfreistellung gesichert?

– Gültige Baugenehmigung?

– Zahlungsplan in Übereinstimmung mit § 3 Abs. 2 MaBV?

– Alternative: Sicherheit über den gesamten Kaufpreis?

– Vollständige und verständliche Leistungsbeschreibung?

– 5-Prozent-Sicherheit vom Bauträger für Vertragserfüllung?

– Verbindliche Termine für die Bezugsfertigkeit und die Fertigstellung der Gesamtanlage?

– Angemessen hohe Vertragsstrafen bei Überschreiten der Fristen?

– Gemeinschaftseigentum: Eigene Berechtigung zur Abnahme?

 

Percy Ehlert

Rechtsanwalt Immobilien- und Baurecht

 

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