Wildwuchs

Ungenehmigte Bebauung auf Nachbargrundstücken

Wildwuchs auf dem Nachbargrundstück kann es nicht nur als Unkraut in Form von Brennnesseln geben. Möglicherweise gibt es auch oder entstehen dort Bauwerke, zu denen sich ein paar Fragen stellen.

Widerspruch

Wenn nebenan ein solches fragwürdiges Gebilde entsteht, das der andere Nachbar als störend empfindet, sollte er rasch seine Rechte wahrnehmen. Wenn es eine reguläre Baugenehmigung für das Vorhaben gibt, wird die üblicherweise den unmittelbaren Nachbarn vom Bauamt bekannt gegeben. Die haben dann einen Monat Zeit, Widerspruch gegen die Baugenehmigung einzulegen. Wer übrigens verhindern möchte, dass vollendete Tatsachen entstehen, sollt zusätzlich beim Verwaltungsgericht beantragen, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs anzuordnen.

Was aber tun, wenn nebenan fleißig ausgeschachtet und gemauert wird, es aber keine Post vom Bauamt gibt? Variante 1: Das Bauamt hat vergessen, die Nachbarn zu benachrichtigen. Dann beträgt die Widerspruchsfrist ein Jahr nach dem erkennbaren Beginn der Bauarbeiten. Variante 2: Es gibt gar keine Baugenehmigung. Dann wird es richtig interessant.

Nicht genehmigte Bauwerke gehören beseitigt. Das ist jedenfalls der Grundsatz. Und der gilt wohlgemerkt auch, wenn das nicht genehmigte Bauwerk vielleicht sogar schon mehrere Jahrzehnte alt ist. Sozusagen ist auch ein alter Flegel ein Flegel und genießt keinen Denkmal- oder Bestandschutz! Jetzt kommt das ABER: Manche nicht genehmigte Bauwerke sind nach geltendem Baurecht durchaus genehmigungsfähig. Dann kann der Eigentümer sein Bauwerk durch einen nachträglichen Antrag legalisieren lassen.

Grenzbebauung

Ganz besonders kritisch sind Bauten mit Wohn- oder Arbeitsräumen, die sich unmittelbar an der Grundstücksgrenze befinden. In Innenstadtlagen ist es zwar durchaus normal, dass die Häuser seitlich unmittelbar aneinandergrenzen. Man spricht dann von einer geschlossenen Bauweise. Aber auch hier ist der Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche immer entweder durch Bebauungsplan oder durch den Maßstab der näheren Umgebung begrenzt.

Außerhalb des Zentrums einer Stadt oder Gemeinde ist jedoch die offene Bauweise absolut vorherrschend. Und da gilt in 99 Prozent der Fälle: Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, müssen einen Abstand von mindestens drei Metern zur Grenze des Nachbargrundstücks haben. Das gilt sowohl für Wohn-, wie auch für Arbeitsräume. Punkt.

Nutzungsänderung

Manchmal kommt es zu einer schleichenden Nutzungsänderung. Erst gibt es eine Garage oder einen Schuppen. Solche Gebäude dürfen auch bei offener Bauweise grundsätzlich an der Grenze errichtet werden. Im Einzelfall gibt es Ausnahmen. Teurer Ärger droht, wenn eines Tages der Nachbar feststellt, dass sich der unter Bestandsschutz stehende alte Stall in ein Wohnzimmer, die Garage in ein Bad oder eine Waschküche oder der Schuppen in eine Werkstatt verwandelt hat. Im günstigsten Fall muss die Nutzung aufgegeben und die Inneneinrichtung beseitigt werden. Womöglich droht aber sogar die Abrissverfügung.

Nachgenehmigung

Bei Verständigung mit dem angrenzenden Nachbarn lassen sich solche Zustände manchmal nachträglich legalisieren. Dann muss der Nachbar aber mindestens einverstanden sein, auf seinem Grundstück dauerhaft einen sechs Meter breiten Streifen zu dem an der Grenze stehenden Gebäude von jeglicher Bebauung mit Wohn- oder Arbeitsräumen freizuhalten! Bei Bauwerken auf Grundstücken ohne eigene Verbindung zum öffentlichen Straßenland muss für eine nachträgliche Genehmigung außerdem ein Nachbar ein dauerhaftes Wege- und Leitungsrecht zum öffentlichen Straßennetz einräumen. Für eine dauerhafte Sicherung von Abstandsflächen und Wegerecht wird das Bauamt regelmäßig eine Baulast fordern, mindestens aber eine im Grundbuch einzutragende Grunddienstbarkeit.

Ganz schwierig wird es mit der Nachgenehmigung, wenn das Bauamt zu dem Ergebnis kommt, dass sich das Bauwerk im sogenannten Außenbereich befindet, also schon außerhalb des Siedlungsbereichs, oder dass der zulässiger Weise überbaubare Anteil der Grundstücksfläche überschritten ist.

 

Rechtsanwalt Percy Ehlert
Immobilien- und Baurecht
030 700 159 815

kanzlei@anwalt-ehlert.de

 

Artikel als pdf-Datei: Wildwuchs – Bebauung ohne Genehmigung

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