Was steht im Bebauungsplan?

Verbindliche Festsetzungen für alle Bauvorhaben

Städte, Gemeinden und die Berliner Bezirke haben es in der Hand, die bauliche Entwicklung auf ihrem Gebiet zu steuern. Das Instrument dafür ist der Bebauungsplan, kurz B-Plan. Damit können die Behörden Vorgaben machen, die für jeden Bauherrn verbindlich sind.

Art der Nutzung

Die meisten B-Pläne enthalten Festsetzungen zur Art der Nutzung. Im Bauplanungsrecht finden sich dabei Gebietstypen, bei denen die Wohnnutzung im Vordergrund steht, und andere, die eher gewerblichen Zwecken dienen. Typische Gebiete für Wohnbebauung sind das allgemeine Wohngebiet (im Bebauungsplan mit den Buchstaben WA gekennzeichnet) und das reine Wohngebiet (WR). Ein Nebeneinander von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung erlauben die so genannten Mischgebiete (MI). Für die gewerbliche Nutzung reserviert sind Gewerbegebiete (GE) und Industriegebiete (GI). In Sondergebieten (SO) können die Bezirke und Gemeinden Zonen für ganz besondere Nutzungsformen einrichten, wie etwa Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete. Wer im Sondergebiet, Gewerbegebiete oder Industriegebiet ein Gebäude errichten will, dass nur und dauerhaft zum Wohnen vorgesehen ist, der beweist großen Ehrgeiz. In den meisten Fällen dürfte das Bauvorhaben unzulässig sein.

Maß der Nutzung

Ist ein Wohnhaus am gewünschten Standort grundsätzlich zulässig, muss sich der Bauherr als nächstes mit den Vorgaben zum zulässigen Maß der Bebauung beschäftigen. Dabei geht es beispielsweise darum, eine wie große Teilfläche des Grundstücks bebaut werden darf. Das gibt die so genannte Grundflächenzahl an, kurz GRZ.  Eine GRZ von 0,2 bedeutet, dass 20 % des Grundstücks überbaut werden dürfen.

Dann ist für den Bauherrn interessant, ob er ein, zwei oder drei Wohngeschosse errichten darf. Diese Werte sind im Bebauungsplan mit römischen Ziffern angegeben. Eine II bedeutet, dass der Bauherr zwei Vollgeschosse errichten darf.

Der nächste interessante Wert ist die so genannte Geschossflächenzahl, kurz GFZ. Diese gibt das Verhältnis der gesamten Fläche aller Stockwerke zur Quadratmeterzahl des Grundstücks an. Im allgemeinen Wohngebiet ist eine Grundflächenzahl (GRZ) von höchstens 0,4 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von höchstens 1,2 zulässig. Das bedeutet, dass bis zu 40 % des Grundstücks überbaut werden dürfen und die Gesamtfläche aller Stockwerke 120 % der Grundstücksfläche nicht überschreiten darf. Bei einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,0 sind demnach zwei Vollgeschosse und ein halbes Geschoss zulässig, beispielsweise in Form eines ausgebauten Dachstuhls.

Die Angaben zum Maß der baulichen Nutzung sind fast immer Höchstangaben. Der Bebauungsplan kann aber auch vorsehen, dass ein Bauvorhaben bestimmte Mindestmaße aufweisen muss.

Bauweise

Schließlich kann der B-Plan Vorgaben zur Bauweise machen. Er kann vorsehen, dass die Gebäude mit einem seitlichen Grenzabstand zu errichten sind, so genannte offene Bauweise, oder im Gegenteil die Häuser an den Grundstücksgrenze nahtlos aneinander anzuschließen haben, dann spricht man von der geschlossenen Bauweise. Zusätzlich kann die Errichtung von Einzelhäusern, Doppelhäusern oder Häusergruppen vorgeschrieben sein. Dabei können die Gemeinden oder Bezirke auch festsetzen, dass zwingend entlang bestimmter Linien zu bauen ist (so genannte Baulinie) oder bestimmte Grenzen nicht überschreiten werden dürfen (Baugrenze). Auch die größtmögliche Tiefe der Bebauung (Bebauungstiefe) kann verbindlich vorgegeben werden.

Neben den Festsetzungen, die durch Zeichen dargestellt werden, enthält jeder Bebauungsplan auch Festsetzungen in Textform. Dort finden sich aber nicht nur weitere Vorgaben, sondern bisweilen auch Angaben zu möglichen Ausnahmen. In Zweifelsfällen ist es immer interessant, auch die Begründung des Bebauungsplans zu prüfen. Wenn das Bauamt Bedenken hinsichtlich der Genehmigung eines Bauvorhabens hat, finden sich in der Planbegründung im besten Fall einige Argumente, die für die Zulässigkeit des Vorhabens sprechen.

Für größere Einzelvorhaben (wie zum Beispiel ein Einkaufszentrum) werden oft sogenannte vorhabenbezogene B-Pläne aufgestellt. Der Bauherr eines Wohnhauses wird dagegen fast immer mit einem Bebauungsplan zu tun haben, der sich über mehrere Grundstücke erstreckt.

Auch bei potentiell unerfreulichen Bauvorhaben in der Nachbarschaft lohnt sich ein Blick in den Bebauungsplan. Überschreitet ein geplantes Vorhaben zum Beispiel deutlich die sonst im Plangebiet geltenden Maße oder sind von der Art der Nutzung störende Auswirkungen auf das Umfeld zu befürchten, können sich die Anwohner im selben Plangebiet auf das Rücksichtnahmegebot und das Gebot der Planerhaltung berufen.

 

Percy Ehlert

Rechtsanwalt und Mediator Immobilien- und Baurecht

 

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