Was muss rein in den Bauvertrag?

Leistungsumfang und Fristen klar definieren

Der Bau eines Hauses ist für die meisten Menschen eine große Herausforderung. Entscheidende Weichen werden lange vor dem ersten Spatenstich gestellt. Darum verdient der Bauvertrag höchste Aufmerksamkeit.

Das Verhältnis von privatem Bauherren und Baufirma ist durch ein erhebliches Ungleichgewicht an praktischen Erfahrungen gekennzeichnet. Während der private Bauherr vielleicht nur einmal in seinem Leben baut, ist dies für die Baufirma tägliches Geschäft. Darum wird auch regelmäßig die Baufirma dem Bauherrn einen Entwurf für den Vertrag vorlegen. Der Bauherr, der hier ein paar hundert Euro sparen will und auf eine Beratung hinsichtlich des Vertrags verzichtet, ist selber schuld. Denn natürlich wird das Bauunternehmen Risiken für sich selber so weit wie möglich ausschließen wollen. Das kann dazu führen, dass der unerfahrene Bauherr am Ende viele tausend Euro mehr zu zahlen hat, als in seiner Finanzierungsplanung vorgesehen.

BGB- und VOB-Vertrag

Noch immer soll es Bauunternehmen geben, die ihren Kunden Verträge unter Einbeziehung der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) vorlegen. Einem erfahrenen Auftraggeber bietet die VOB eine Reihe von Vorteilen. Aber sie ist ein Instrument für Profis. Die Alternative ist ein Vertrag auf Grundlage des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Gegenüber dem BGB-Vertrag bietet der VOB-Vertrag dem Bauherrn auch einige Nachteile. Zwar ist eine solche nachteilige VOB-Bestimmung gegenüber einem privaten Bauherrn unwirksam. Doch welcher Bauherr möchte sich schon darauf verlassen, dass er nach BGB einen Anspruch auf eine fünfjährige Gewährleistungsfrist hat, wenn im Vertrag entsprechend der VOB von einer nur vierjährigen Gewährleistung die Rede ist?

Manche Bauunternehmen „vergessen“ auch, dass ein Bauherr, der sein eigenes Wohnhaus bauen lässt, Anspruch auf eine Erfüllungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Bausumme hat. Sofern der Bauherr nicht eine gültige Bürgschaft über diese Summe erhält, kann er von den Abschlagszahlungen so viel einbehalten, bis die vom Gesetz vorgesehene Sicherungssumme erreicht ist. Beim VOB-Vertrag ist eine Erfüllungssicherheit dagegen keine Selbstverständlichkeit, sondern muss ausdrücklich vereinbart werden.

Leistungsverzeichnis sorgfältig prüfen!

Wichtig ist, dass die Baufirma dem Bauherrn ein umfassendes und detailliertes Leistungsverzeichnis vorlegt. Hier sollte der Bauherr sich unbedingt durch einen Architekten oder Bauingenieur beraten lassen. Sind in dem Leistungsverzeichnis wirklich alle Baumaßnahmen enthalten, die erforderlich sind, um ein vollständiges und den Vorstellungen des Bauherrn entsprechendes, bezugsfertiges Haus zu errichten? Womöglich ist beispielsweise das Baugrundrisiko ausgeschlossen, was im schlimmsten Fall bedeutet, dass der Bauherr auf eigene Kosten eine Gründung für das Haus finanzieren muss, wenn der Baugrund weniger tragfähig ist als erwartet.

Fristen und Vertragsstrafe

 

Außerdem sollte der Bauherr mit dem Bauunternehmer einen nach konkreten Kalenderdaten bestimmten Fertigstellungsplan vereinbaren. Dort wird nicht nur verpflichtend festgehalten, wann das Bauvorhaben spätestens fertig sein muss. Auch für einzelne Teilabschnitte sind verbindliche Termine vorzusehen. So ein strikter Zeitplan gefällt manchen Bauunternehmen überhaupt nicht. Dem Bauherrn ist dringend zu raten, in diesem Punkt hartnäckig zu sein. Denn ohne klare Fristen hat er kaum Handhabe gegen das Bauunternehmen, wenn sich der Fortgang der Arbeiten und die Fertigstellung des Hauses Monat um Monat verzögern. Am besten ist es, wenn sich der Bauherr eine Vertragsstrafe für jede Woche der Überschreitung der vereinbarten Fertigstellung im Vertrag zusichern lässt.

Bauvertrag in der Krise

Wenn Bauherr und Baufirma miteinander in Streit geraten sind, können Anwälte oder auch ein Mediator versuchen, den Konflikt zwischen den Parteien auf gütliche Art und Weise beizulegen. Denn Gerichtsverfahren in Bausachen sind langwierig, teuer und für alle eine Strapaze. Darum tut sich der Bauherr selber einen Gefallen, wenn er nicht zuwartet, bis man sich so richtig verkracht hat, sondern sich schon bei den ersten Anzeichen einer ernsteren Krise beraten lässt und Unterstützung einholt. Es gibt kein einziges Bauvorhaben, bei dem alles nach Plan verläuft. Da ist derjenige gut dran, der Missgeschicke mit Humor nehmen und auch einmal fünfe gerade sein lassen kann. Manchmal ist aber im Verhältnis zwischen Bauherr und Bauunternehmer so dermaßen der Wurm drin, dass eine Trennung für alle Beteiligten die beste Lösung ist. Aber Vorsicht! Wer seine Baufirma im Zorn rausschmeißt, wird von dieser eine sehr teure Rechnung präsentiert bekommen. Denn die Baufirma darf nicht nur alle bereits erbrachten Leistungen abrechnen. Sie wird auch für ihre noch nicht erbrachten Leistungen den entgangenen Gewinn einfordern. Wer in Erwägung zieht, dem Bauunternehmen zu kündigen, sollte sich unbedingt durch einen fachkundigen Rechtsanwalt beraten lassen. Denn wer hier einen Fehler macht, zahlt doppelt und dreifach.

Abnahme

Natürlich ist dem Bauherrn zu wünschen, dass sein Bauvorhaben pünktlich und ohne größere Ärgernisse zum Abschluss kommt. Dieser Abschluss tritt mit der Abnahme ein, wenn nämlich der Bauherr prüft, ob die Leistungen des Bauunternehmens abgeschlossen sind und keine entscheidenden Mängel aufweisen. Der Bauherr muss darauf achten, dass alle Leistungen, die er für mangelhaft hält, protokolliert werden. Nur dann kann er Teile der Vergütung einbehalten und die Baufirma muss beweisen, dass ihre Leistung in Ordnung ist.

 

Percy Ehlert, Maître en Droit

Rechtsanwalt und Mediator Immobilien- und Baurecht

 

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