Was macht eigentlich der Notar?

Was ist seine Aufgabe? Was sind die Grenzen seiner Tätigkeit?

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, muss zum Notar. Das weiß jeder. Aber was ist der tiefere Sinn der Tätigkeit des Notars? Was muss er tun, was kann und darf er nicht? Darüber gibt es viele Irrtümer.

Fangen wir mit dem Einfachsten an: Ohne notarielle Beurkundung kein wirksamer Kaufvertrag. Immer wenn es um Immobilien geht , muss ein Notar beurkunden. Der Notar erfüllt damit eine staatliche Ordnungsaufgabe. Ein Haus oder eine Wohnung kann man sich, salopp gesagt, nicht in die Tasche stecken. Darum ist die vertragliche Übertragung von Immobilien an strenge Formalitäten geknüpft. Darum gibt es Grundbücher und Grundbuchämter. Und darum gibt es den Notar, der mit seinem Siegel bestätigt, dass die Parteien genau das vereinbart haben, was in der Urkunde steht.

Damit ist auch klar: Der Notar ist kein Berater der Vertragsparteien. Zwar hat er Hinweise zu erteilen, wenn Verkäufer und Käufer etwas vereinbaren wollen, was vom gesetzlichen Grundmodell erheblich abweicht. Und offenkundig gesetzeswidrige Verträge darf er nicht beurkunden. Aber wenn Käufer und Verkäufer dem Notar versichern, sie hätten verstanden, was im Vertrag steht und sie wollten genau das dort Stehende vereinbaren, dann ist der Notar verpflichtet, die Beurkundung vorzunehmen. Das gilt auch dann, wenn sein Bauchgefühl ihm sagt, dass eine Seite, und zwar immer mal wieder der Käufer, nicht so ganz genau erfasst hat, was da im Vertrag steht.

14 Tage Prüffrist

Darum rate ich jedem unerfahrenen Käufer einer Wohnung oder eines Hausgrundstücks, die gesetzlich vorgesehene Frist von 14 Tagen zu nutzen, die bei Verträgen zwischen einem gewerblichen Verkäufer und einem Privatkunden zwischen dem Zugang des vom Notar versandten Vertragsentwurfs und der Beurkundung liegen muss. Steht im Vertrag alles drin, was dem Käufer wichtig ist? Stimmt der Preis? Ist in der Urkunde das Grundstück oder die Wohnung benannt, die der Kaufinteressent besichtigt hat, oder steht dort irgendein anderes Objekt? Sind im Vertrag alle Eigenschaften des Grundstücks oder der Wohnung beschrieben, die für die Kaufentscheidung wichtig sind? Schließt der Verkäufer seine Haftung für irgendwelche Eigenschaften aus? Werden die gesetzlichen Gewährleistungsrechte ausgeschlossen? Weiß der Käufer, was ein Gewährleistungsausschluss bedeuten kann? Fehlt dem Käufer eine wichtige Eigenschaft oder eine Regelung etwa zur Beseitigung eines unerwünschten Zustandes? Dann sollte er darauf dringen, dass die Regelung in den Kaufvertrag mit aufgenommen wird, oder von dem Kauf Abstand nehmen. Versteht der Käufer einzelne Bestimmungen des Vertrages nicht? Dann darf er nachfragen, und zwar so lange, bis er wirklich verstanden hat. Das Juristendeutsch ist eine Fachsprache und die meisten Menschen kaufen höchstens einmal im Leben ein Haus oder eine Wohnung. Da ist nachfragen nicht peinlich, sondern klug. Es macht gar nichts, falls der im Stuhl nebenan sitzende, routinierte Verkäufer etwas ungeduldig werden sollte. Da muss er durch.

Die 14tägige Prüffrist kann abgekürzt werden. Dafür muss es aber sehr gute und sehr seltene Gründe geben. Ein „einmaliges Schnäppchen“ ist nie ein guter Grund, sondern eher ein Grund zur Vorsicht.

Der Käufer sollte mit der Durchsicht des Vertrages nicht bis Tag 1 vor der Beurkundung warten oder sich gar erst in der Beurkundung entspannt vom Notar beschallen und in den Vertrag einführen lassen. Kopfzerbrechen lösen oft die am Ende des Vertrages stehenden Klauseln aus. Die sind aber meist umständliches technisches Zeugs, die im Kern besagen, dass der Notar und seine Kanzlei alle notwendigen Maßnahmen veranlassen dürfen, um die weiteren Formalitäten des Kaufs abzuwickeln.

Grundschuld

Unruhe kommt bei den Käufern bisweilen auf, wenn Sie sich anlässlich der Beurkundung erstmals mit den Klauseln beschäftigen, die dazu dienen, die Finanzierung zu sichern. Da steht dann irgendwas von Grundschulden mit martialischen 18 % Zinsen. Hoppla, was ist das denn , fragt sich so mancher Käufer, darf meine Bank für das Finanzierungsdarlehen jetzt 18 % Zinsen aufrufen? Bitte durchatmen, nein, das ist nicht der Fall! Die Grundschuld ist so etwas wie der Rahmen für die von der Bank gewährte Finanzierung, und die Finanzierungsvereinbarung des Käufers mit der Bank ist das Bild in diesem Rahmen. Die Grundschuld bedeutet also, dass das Darlehen der Bank bis zur Höhe von soundsoviel Euro durch den Grundstückswert gesichert ist und ebenso Zinsen in Höhe von z.B. bis zu 18 Prozent. Welche Darlehenshöhe mit der Bank tatsächlich vereinbart ist und wie das Darlehen verzinst wird, steht im Kreditvertrag. Dessen Inhalt geht den Notar nichts an. Da muss sich der Käufer an einen Berater seines Vertrauens halten.

Notargebühren

Die Tätigkeit des Notars kostet Geld, und zwar, in Abhängigkeit vom Vertragswert, überall gleich viel. Auch hier kommt wieder zum Ausdruck, dass die Tätigkeit des Notars im Grunde ein staatlicher Akt ist. Es gilt das Gerichts- und Notarkostengesetz. Diese Gebühren sind genauso wenig verhandelbar wie die Gebühren für einen Personalausweis oder eine Baugenehmigung. Beide Vertragsparteien, Käufer wie Verkäufer, haften dem Notar für die Gebühren. Die Vertragsparteien können eine Vereinbarung darüber treffen, wer von ihnen die Gebühren zahlen soll. Tut oder kann die eine Vertragspartei das nicht wie vereinbart, kann sich der Notar an die andere Partei halten.

Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht
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