Verhandeln oder vor Gericht ziehen?

Wer sich einigt, ist bloß zu faul zum Streiten!?

Wie geht man mit Konflikten in Bausachen und bei Immobiliengeschäften um? Soll man in Verhandlungen mit der anderen Seite versuchen, den Streit beizulegen? Oder ist jedes weitere Gespräch mit der anderen Seite Zeitverschwendung und die Klageerhebung der einzige Weg? Wie meistens im Leben gibt es auch auf diese Frage keine allgemeingültige Antwort.

Wenn es Ärger gibt, stellt sich für den Betroffenen und seinen Anwalt immer die Frage: Welches Ergebnis soll im besten Fall erreicht werden? Welche Wege stehen dafür offen? Und welche Risiken sind damit verbunden?

Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand. Den Spruch kennt jeder. Manchmal ist er eine faule Ausrede nicht so sachkundiger Anwälte. Aber unbestreitbar ist jedes Gerichtsverfahren mit Risiken verbunden. Auch dem erfahrensten Anwalt kann es passieren, einen rechtlichen Aspekt zu übersehen oder anders zu bewerten, als das Gericht. Manchmal taucht im Rechtsstreit auch ein neuer Aspekt zum Sachverhalt auf, der dem Anwalt bisher nicht bekannt war, aber weitreichende rechtliche Folgen hat. Und zur Wahrheit gehört eben auch, dass immer wieder Richter aufgrund von Überlastung, aus Faulheit oder aufgrund fehlender Sachkunde schlicht falsche Urteile fällen.

Aber auch dann, wenn eine Partei den Rechtsstreit gewinnt, zahlt sie dafür meist einen hohen Preis, den sie von der anderen Seite niemals erstattet bekommt. Denn für eine wirksame rechtliche Vertretung ist der Anwalt gerade im Immobilien- und Baurecht auf eine gründliche und detaillierte Zuarbeit seines Mandanten angewiesen. Das gilt für Unternehmen genauso, wie für Privatleute. In Unternehmen kann der Zeit- und Personalaufwand für die Aufbereitung des Streitstoffs durchaus Kosten in Höhe von 50 Prozent des Streitwerts verursachen. Im gerichtlichen Kostenausgleichungsverfahren, das den Abschluss des Gerichtsverfahrens bildet, kann dieser interne Aufwand nicht in Ansatz gebracht werden.

Also doch immer erst mal verhandeln? Im Kontrast zu dem provokanten Satz in der Überschrift kann ich versichern, dass es harte Arbeit sein kann, eine Einigung zu erzielen. In einer Bauträgersache habe ich 18 Monate für eine WEG über Umfang und Bedingungen einer Mängelbeseitigung verhandelt. Mehrfach drohten die Gespräche zu scheitern, bis doch noch eine Einigung zustande kam. Jetzt muss „nur noch“ der Bauträger die Mängel ordentlich beseitigen.

Eine Einigung bedeutet, zu akzeptieren, dass es einen Konflikt gibt und die Bereitschaft auf beiden Seiten, das Beste daraus zu machen. Das setzt wiederum voraus, dass jede Seite sich ein nüchternes und realistisches Bild von der Situation macht und sich ganz ehrlich auch mal in die Perspektive der anderen Seite hineinversetzt. Und genau daran scheitert es oft. Die Anwälte haben hier eine hohe Verantwortung. Ein Anwalt, dem die notwendigen Kenntnisse im Immobilienrecht fehlen, wird seinem Mandanten womöglich falsche Auskünfte erteilen und ihn so in einen aussichtslosen Rechtsstreit hineinführen. Das habe ich mehr als einmal erlebt und finde das sehr ärgerlich. Und zwar nicht nur für meinen eigenen Mandanten, sondern genauso für die falsch beratene andere Partei. Die hat dann auch noch hohe Verfahrenskosten zu tragen, die absolut vermeidbar gewesen wären.

Zu einer guten anwaltlichen Beratung gehört, mit dem eigenen Mandanten Klartext zu reden. Wenn der Mandant viel zu optimistische Vorstellungen hat, ist es die Pflicht des Anwalts, ihn auf den Boden der Tatsachen zu bringen. Ein wenig Pokern und Taktik gehört schon zum Geschäft. Der Mandant sollte aber die Risiken vernünftig einschätzen können. Wenn man intern die Situation sauber analysiert hat, kann man nach außen mit dem größten Nachdruck auftreten und weiß auch, dass man diese Linie durchhalten kann.

Manchmal ist es offenbar aber einfach nötig, dass die Parteien erst mal zu Gericht ziehen und wie bei einem Boxkampf tüchtig aufeinander losgehen. Wenn sie sich dann müde gekämpft haben, kann man immer noch versuchen, eine Einigung herbei zu führen und einen Vergleich zu schließen.

Rechtsanwalt Percy Ehlert
Immobilien- und Baurecht
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