Unwirksame Abnahmeklausel im Bauträgervertrag

Erwerber können noch nach Jahren Erfüllung verlangen

Bauträger sehen ein Bedürfnis, bei mehreren Erwerbern die Abnahme des so genannten Gemeinschaftseigentums zu bündeln. Viele Klauseln in den Bauträgerkaufverträgen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums sind jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) und der Oberlandesgerichte unwirksam. Die Folge ist dann: Noch Jahre nach der vermeintlichen Fertigstellung können die Käufer (bzw. in ihrem Namen die WEG) die erstmalige abnahmereife Herstellung des Gemeinschaftseigentums verlangen.

Grundregel: Abnahme durch den Käufer

Nach dem Gesetz ist es ein entscheidendes Recht des Käufers, die Abnahme zu erklären. Das gilt selbstverständlich auch für das Gemeinschaftseigentum. Die Abnahme ist deshalb so wichtig, weil damit der Kunde bestätigt, dass er das bekommen hat, was er bestellt hat. Weist das Gemeinschaftseigentum keine wesentlichen Mängel auf, ist der Käufer zur Abnahme verpflichtet! Der Verkäufer oder Bauträger kann dann den vollen Kaufpreis verlangen. Sind noch untergeordnete Mängel zu beseitigen, kann der Erwerber einen angemessenen Teil des Kaufpreises aber noch zurückbehalten. Es leuchtet ein, dass es für den Bauträger mühsam ist, gerade bei einem größeren Bauprojekt die Abnahmeerklärungen von mehreren Erwerbern zusammen zu bekommen. Wenn der Bauträger die Rechte der Erwerber aber zu stark einschränkt, handelt er sich Probleme ein, die noch viel größer sind.

Abnahme durch Erstverwalter

Viele Bauträgerverträge sehen vor, dass das Gemeinschaftseigentum durch den ersten Verwalter der WEG erklärt werden soll, die aus dem Bauprojekt entsteht. Der BGH sagt: Wenn nach dem Bauträgervertrag der erste Verwalter durch den Bauträger bestimmt werden kann, ist das eine unangemessene Benachteiligung des Käufers. Denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein solcher vom Bauträger bestimmter Verwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärt, obwohl noch wesentliche Mängel vorhanden sind. Deshalb sind Klauseln unwirksam, die eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den ersten Verwalter vorsehen, wenn dieser Verwalter durch den Bauträger bestimmt werden kann. Das gilt auch dann, wenn tatsächlich die erste Verwaltung von den Käufern selbst bestimmt worden ist. Es kommt nicht darauf an, ob der Bauträger den ersten Verwalter tatsächlich bestimmt hat oder nicht. Entscheidend ist allein, ob die Möglichkeit dazu im Vertrag gegeben ist oder nicht.

Unwiderrufliche Vollmacht

Eine weitere bei Bauträgern beliebte Abnahmeklausel ist, dass sich der Erwerber im Kaufvertrag ausdrücklich verpflichtet, dem ersten WEG-Verwalter oder auch einem Bausachverständigen eine unwiderrufliche Vollmacht zu erteilen, das Gemeinschaftseigentum auch im Namen des Käufers abzunehmen. Mehrere Oberlandesgerichte haben entschieden, dass eine unwiderrufliche Vollmacht den Käufer unangemessen benachteiligt und eine solche Abnahmeklausel deshalb unwirksam ist.

Letzte Kaufpreisrate und Erfüllungssicherheit

Regelmäßig muss der Käufer die letzte Kaufpreisrate erst nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums zahlen. Auch dann erst muss er dem Bauträger die Erfüllungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme freigeben. Auf diese Erfüllungssicherheit hat jeder Käufer einen gesetzlich bestimmten Anspruch, der auch nicht durch vertragliche Vereinbarungen aufgehoben werden kann. Wenn es keine wirksame Abnahme gibt, kann der Bauträger weder die letzte Kaufpreisrate verlangen, noch die Freigabe der Erfüllungssicherheit.

Beschädigung nach unwirksamer Abnahme

Bis zu einer wirksamen Abnahme trägt der Bauträger das volle Risiko, dass schon erbrachte Leistungen beschädigt oder sogar zerstört werden. Selbst wenn er diese Leistungen schon einmal mängelfrei und fachgerecht erbracht hat, muss er sie noch mal erbringen, wenn sie vor Abnahme beschädigt oder zerstört werden. Das kann für den Bauträger sehr teuer werden, besonders dann, wenn die Kunden erst Jahre nach der vermeintlichen Fertigstellung erkennen, dass noch keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden hat.

WEG macht Rechte geltend

Um den Bauträger auf Herstellung des Gemeinschaftseigentums in die Pflicht zu nehmen, sollte die WEG einen entsprechenden Beschluss fassen. Die Juristen sprechen vom An-sich-Ziehen der Käuferrechte durch die WEG.

 

Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht

ehlert@pielsticker.de

 

 

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