Stress mit dem Bauamt

Kaufen, Bauen und Nutzen auf eigene Gefahr

„Die Leute vom Bauamt sind garstige, hinterhältige Spielverderber.“ Ungefähr mit dieser Meinung kommen immer wieder Mandanten zu mir. Die Mandanten haben ein wunderbares Projekt zur Genehmigung beantragt. Oder sie haben eine Immobilie mit einer womöglich schon seit Jahrzehnten bestehenden Nutzung gekauft und wollen diese Nutzung fortsetzen. Und dann kommt Post vom Bauamt mit dem Inhalt: „So nicht!“

Meine erste Aufgabe ist dann, den Mandanten zu erläutern, dass die Mitarbeiter der Baubehörden sehr wichtige Aufgaben erfüllen. Schließlich möchte niemand seine Kinder in einem Schulgebäude wissen, bei dem die Behörde die Standsicherheit und den Brandschutz nach dem Prinzip „wird schon gutgehen“ geprüft hat. Und wenn in der Nachbarschaft ein dreigeschossiger Schwarzbau errichtet wird, erwartet auch jeder – und zu Recht – ein Einschreiten der Bauaufsicht.

Daher empfehle ich, bei Meinungsverschiedenheiten mit der Bauaufsicht zunächst mit dem größten Respekt die Aufgaben zu berücksichtigen, die diese wahrzunehmen hat. Ob alle Regeln des Bauordnungsrechts und des Bauplanungsrechts sinnvoll sind, darüber kann man lange philosophieren. Aber die Spielregeln zu ändern ist Aufgabe des Gesetzgebers. Weder der einzelne Bürger noch Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörden sind befugt, eigenmächtig die Spielregeln zu ändern. Das klingt zwar nach einer Selbstverständlichkeit, gerät im Eifer einer Meinungsverschiedenheit aber immer wieder in Vergessenheit.

Wenn diese Voraussetzungen geklärt sind, lohnt sich allerdings oft ein genauer Blick auf den Sachverhalt und die zu berücksichtigenden Normen des öffentlichen Baurechts. Was möchte der Mandant erreichen? Welche Vorgaben muss das Bauamt zwingend berücksichtigen? Hat der Mandant einen Rechtsanspruch, dass die gewünschte Genehmigung erteilt wird? Gibt es ein Ermessen der Behörde? Und kann der Mandanten einen Plan B umsetzen, wenn Plan A nicht funktioniert?

Es gibt Fälle, in denen es fast unmöglich ist, die vom Mandanten gewünschte Genehmigung zu erwirken. Das gilt insbesondere bei Vorhaben im sogenannten Außenbereich. Außerhalb von Ortschaften sind Bauvorhaben und Nutzungen von bestehenden Gebäuden nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig. Falls in der Umgebung aber noch weitere Gebäude vorhanden sind, kann die Diskussion um die Frage geführt werden, wo der „Innenbereich“ aufhört und der „Außenbereich“ anfängt. Wer also davon träumt, ein einsam gelegenes Gebäude zu kaufen, um dort eine Pension für ruhebedürftige Menschen einzurichten, sollte diesen Traum vor Unterschrift unter den Kaufvertrag beim Notar doch bitte mit den planungsrechtlichen Vorgaben abgleichen. Womöglich hat sich der Termin beim Notar dann schon erledigt.

Ebenfalls aussichtslos ist, eine Genehmigung für das zweite Wohnzimmer im ehemaligen Stall an der Grundstücksgrenze zu beantragen, oder den ebenfalls an der Grundstücksgrenze befindlichen Garagenanbau zum Steuerberaterbüro umzuwidmen. Ob aber etwa Festsetzungen im Bebauungsplan noch Gültigkeit haben, kann eine gründliche Prüfung wert sein. Womöglich ist der Plan funktionslos geworden. Und dann ist die Genehmigung für das Einfamilienhaus eben doch zu erteilen.

Was vielen Menschen nicht klar ist: Bei einer Baugenehmigung geht es nicht allein um die Frage, ob überhaupt ein Gebäude errichtet werden und wie groß dieses sein darf. Auch die Art der Nutzung bedarf in den meisten Fällen einer Genehmigung. Darum darf der Käufer eines Gebäudes dieses nicht einfach nutzen, wie es ihm gefällt. Nicht genehmigte Nutzungsänderungen können genauso wie bauliche Änderungen dazu führen, dass sofort der Bestandsschutz entfällt, den eine früher einmal erteilte Baugenehmigung grundsätzlich vermittelt. Im schlimmsten Fall muss das Gebäude beseitigt werden!

Ein weit verbreitetes Missverständnis ist auch, dass ein vor Jahren oder sogar Jahrzehnten errichtetes Gebäude doch irgendwann einmal Bestandsschutz haben müsste. Das ist ein Irrtum. Ein Gebäude ohne Baugenehmigung oder eine Nutzung ohne Nutzungsgenehmigung sind immer formell baurechtswidrig! Wenn die Baubehörde dann einschreitet, ist zu prüfen: Ist das Gebäude oder die Nutzung denn nach den aktuellen Vorschriften genehmigungsfähig? Wenn das der Fall ist, sollte der Eigentümer oder Nutzer des Gebäudes rasch die erforderlichen Unterlagen bei der Behörde einreichen. Wenn nicht, muss er jederzeit mit der Nutzungsuntersagung oder sogar Beseitigungsverfügung rechnen.

 

Rechtsanwalt Percy Ehlert
Immobilien- und Baurecht
030 700 159 815
kanzlei@anwalt-ehlert.de

 

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