Streit um die Makler-Provision

Das Thema ist heikel, weil es nur wenige gesetzliche Regelungen gibt.

So mancher, der sich an einen Makler wendet, hat Vorbehalte: „Warum soll ich einen bezahlen, der nicht mehr tut, als mir die Adresse eines interessanten Objekts und den Eigentümer zu benennen?“ 7,14 % Provision oder Courtage vom Kaufpreis, die in Berlin und Umgebung teilweise gefordert werden, sind in der Tat ein stattlicher Betrag. Allerdings verdient der Makler die Provision nur, wenn der Kaufvertrag auch tatsächlich zu Stande kommt. In Berlin, Potsdam und anderswo, wo interessante Wohnungen und Grundstücke Mangelware sind, wird ein Kaufinteressent nur mit Glück und guten Verbindungen auf die Unterstützung durch einen Makler verzichten können. Aus Sicht des Maklers ist es in dieser Situation selten das Problem einen Kaufinteressenten zu finden, als vielmehr neue Wohnungen und Grundstücke in interessanten Lagen in die eigene Vermarktung zu bekommen. Das gelingt nur mit guter Marktkenntnis. Und die muss der Kaufinteressent dem Makler vergüten.

Kommt es zum Streit mit einem Makler, sollte der Maklerkunde unbedingt einen Anwalt zurate ziehen. Ist ein Vertrag zu Stande gekommen? Wenn ja, mit welchem Inhalt? Wer schuldet die Provision? Wie hoch ist der Provisionsanspruch des Maklers? Auch dieser Artikel kann nur grobe Anhaltspunkte liefern und eine auf den konkreten Einzelfall bezogene Beratung nicht ersetzen. Das liegt auch daran, dass sich im Gesetz nur sehr spärliche Vorschriften zur Maklertätigkeit finden. In weiten Teilen haben die Gerichte in einer Vielzahl von Entscheidungen das Maklerrecht gestaltet.

Will der Makler einen Provisionsanspruch durchsetzen, muss er alle Voraussetzungen beweisen können. Er muss darstellen, dass ein Vertrag zwischen ihm und dem Kaufinteressenten zu Stande gekommen ist. Eine Vergütung kann der Makler nur verlangen, wenn er dem Kaufinteressenten mitgeteilt hat, wie sich die verlangte Provision errechnet. Erst, wenn der Kaufinteressent sich auf diese Erläuterung des Maklers bezieht, sollte der Makler Leistungen an den Kaufinteressenten erbringen, zum Beispiel eine Adresse oder den Namen des Eigentümers nennen. Bei Makler-Angeboten im Internet entsteht ein Vergütungsanspruch des Maklers nur, wenn deutlich zu erkennen ist, dass der Kaufinteressent in Kenntnis der Provisionsforderung des Maklers bei diesem Informationen erfragt hat.

Eine Schwierigkeit besteht für den Makler auch darin, dass er gegenüber einem Privatkunden in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine wirksamen Regelungen aufnehmen kann, die von den – recht unbestimmten – gesetzlichen Bestimmungen abweichen. Gleiches gilt gegenüber einem Verkäufer. Will der Makler den Verkäufer verpflichten, auf jede eigene Vermarktungstätigkeit zu verzichten und ihm den ausschließlichen Auftrag zur Vermarktung zu erteilen, so muss diese Vereinbarung individuell ausgehandelt und zeitlich begrenzt sein.

Wenn auch immer wieder einzelne Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Maklern unwirksam sein mögen, so sollte man als Privatkunde doch ein Pokerspiel um die Vergütung des Maklers vermeiden. Wenn der Kaufinteressent zum Beispiel das Kaufobjekt und den Eigentümer schon kannte, bevor es zum Kontakt mit dem Makler kam, sollte er das dem Makler frühzeitig und möglichst schriftlich mitteilen. Besteht der Verkäufer dann darauf, dass dennoch die Verhandlungen über den Makler geführt werden, dürfte bei Abschluss eines Kaufvertrags wohl auch eine Courtage fällig sein.

Eine heikle Sache ist es, wenn der Kaufinteressent ein Grundstück oder eine Wohnung erst geraume Zeit nach dem ersten Kontakt mit dem Makler erwirbt. Dann kann immer noch ein Provisionsanspruch des Maklers bestehen. Anders ist es allerdings, wenn der Kaufinteressent darstellen kann, dass mittlerweile andere Ereignisse eingetreten waren, durch die ein Kaufvertrag vollkommen unabhängig von der Tätigkeit des Maklers zu Stande gekommen ist.

Ganz Schlaue glauben, sie könnten dem Provisionsanspruch des Maklers entgehen, indem an ihrer Stelle der Ehepartner oder die Eltern den Kaufvertrag abschließen. Wenn letztlich das gekaufte Objekt dann doch dem Maklerkunden zugute kommt, kann der Makler von diesem Kunden die vereinbarte Courtage verlangen.

Ärger kann es auch geben, wenn sich Angaben des Maklers, beispielsweise im Exposé, als nicht zutreffend erweisen. Hier muss man unterscheiden: Hat der Makler diese Angaben vom Verkäufer übernommen, haftet der Makler nur, wenn er konkreten Anlass hatte, die Angaben des Verkäufers zu hinterfragen. Hätte der Makler allerdings misstrauisch werden müssen oder hat er zu dem verkauften Objekt Behauptungen ins Blaue hinein aufgestellt, so kann der Käufer vom Makler Ersatz des entstandenen Schadens fordern.

Wohnungseigentum und was man beim Kauf berücksichtigen sollte wird das Thema der nächsten Ausgabe sein.

Percy Ehlert
Mediator und Rechtsanwalt
Immobilien- und Baurecht

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