Sicherheiten am Bau

Schutzmöglichkeiten des privaten Bauherrn

Der Bau eines eigenen Hauses ist für den privaten Bauherrn ein Projekt mit vielen Unbekannten. In vielen Punkten muss sich der Bauherr auf seinen Vertragspartner, die Baufirma verlassen. Die Qualität der Bauleistung und die Dauer der Bauzeit hängen maßgeblich von der Leistungsfähigkeit der Baufirma ab. Der Bauherr hat aber einige Rechte, die sicherstellen, dass er nur das bezahlen muss, was er an Leistung auch tatsächlich bekommen hat.

Sicherungsmöglichkeiten des Bauherrn

  • Erfüllungssicherheit § 632a Abs. 3 BGB

Die Baufirma muss dem Bauherrn in Höhe von 5 % der Bauleistung dafür bieten, dass er das Bauvorhaben rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig stellt. Diese Sicherheit kann die Baufirma durch eine Bankbürgschaft oder die Garantie einer Versicherung erbringen. Häufig vereinbaren die Vertragsparteien aber, dass der Bauherr von der ersten Teilrechnung als Sicherheit einen Betrag von 5 % der Bausumme einbehält, die er erst an die Baufirma auszahlen muss, wenn das Haus rechtzeitig und im Wesentlichen mangelfrei hergestellt worden ist.

  • Abschlag in Höhe des Wertzuwachses

Die Baufirma darf schon während der Bauzeit Teilleistungen in Rechnung stellen, jedoch nur in der Höhe, in der der Bauherr tatsächlich einen Wertzuwachs erlangt hat. Dabei muss die Baufirma durch eine geeignete Aufstellung dem Bauherrn ermöglichen, den Wertzuwachs zu überprüfen. Häufig fordern die Baufirmen Vorschusszahlungen von den Bauherren an. Das ist aus ihrer Sicht verständlich, aber vom Gesetz nicht vorgesehen.

  • Sonderfall Bauträgervertrag

Eine sehr strenge Regelung über Teilzahlungen gilt für Bauträger, also für Unternehmen, die dem Bauherrn sowohl das Baugrundstück wie auch die gesamte Bauleistung anbieten. Hier gelten die zwingenden Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese Regelungen habe ich an anderer Stelle ausführlich dargestellt (Gesetzlicher Schutz des Käufers und Bauherrn).

  • Doppelter Mängeleinbehalt § 641 Abs. 3 BGB

Sind wesentliche Mängel vorhanden, darf der Bauherr von der Rechnung der Baufirma die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung einbehalten, und zwar in doppelter Höhe! Allerdings darf dieser Einbehalt nicht einfach zur Erfüllungssicherheit nach § 632 Abs. 3 BGB hinzu addiert werden. Nur, wenn diese Erfüllungssicherheit nicht ausreicht, darf der Bauherr einen darüber hinausgehenden Zurückbehalt vornehmen.

  • Bauzeitvereinbarung mit Vertragsstrafe

Der Bauherr ist gut beraten, einen konkreten Termin zu vereinbaren, bis wann das gesamte Vorhaben fertiggestellt sein muss. In vielen Bauverträgen fehlt eine konkrete Vereinbarung dazu. Sie ist vom Gesetz auch nicht vorgeschrieben. Die Folge ist, dass manche Bauherren ewig darauf warten, dass ihr Haus fertig wird, ohne wirksam gegen die Baufirma vorgehen zu können. Es ist auch sehr sinnvoll, zusätzlich eine Vertragsstrafe zu vereinbaren für jeden Monat, die das Bauvorhaben erst nach dem vereinbarten Termin fertiggestellt wird.

  • Gewährleistungssicherheit

Die vom Gesetz vorgesehenen Sicherungen des Bauherrn beziehen sich nur auf den Zeitpunkt bis zur Fertigstellung und Abnahme des Bauvorhabens. Ich empfehle, im Bauvertrag eine Sicherheit für die fünfjährige Dauer der Gewährleistungsfrist zu vereinbaren. Damit kann sich der Bauherr zum Beispiel vor einer Insolvenz des Bauunternehmens schützen. Beispielsweise kann die Erfüllungssicherheit in Höhe von 5 % der Bausumme nach Abnahme des Bauvorhabens auf einem mit der Baufirma vereinbarten Sperrkonto hinterlegt werden. Wenn innerhalb der Gewährleistungszeit Mängel auftreten, muss vereinbart sein, dass der Bauherr auf dieses Konto zugreifen darf. Treten innerhalb der Gewährleistungszeit keine Mängel auf, wird die Sicherheit an das Bauunternehmen ausbezahlt.

Sicherungsmöglichkeit des Bauunternehmers

  • Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 648 BGB)

Jedes Bauvorhaben ist auch für die ausführende Baufirma ein großes Risiko. Denn unredliche Bauherren können mit unberechtigten Mängelrügen Zahlungen zurückbehalten. Die Baufirma kann sich dagegen nur schützen, indem sie bei Gericht beantragt, eine Vormerkung für die Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch des Bauherrn eintragen zu lassen. Das ist jedoch eine Maßnahme mit bloß psychologischer Wirkung. Will die Baufirma Geld sehen, muss sie im Streitfall Klage auf Zahlung erheben.

 

Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht
ehlert@pielsticker.de
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