Schäden während der Bauphase

Bauunternehmen haften bis zur Abnahme

Wenn Bauleistungen noch während der Bauphase beschädigt werden, stellt sich die Frage, wer das Risiko trägt. Zum Schutz des privaten Bauherrn gelten dort die Vorschriften des BGB. Abweichende Regelungen in der VOB oder in den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Baufirma, die für den privaten Bauherrn weniger günstig sind, sind unwirksam.

Abnahme –  Die Abnahme der Bauleistung durch den Bauherrn ist ein entscheidendes Ereignis. Grundsätzlich wird dann die Vergütung des Bauunternehmens vollständig fällig. Es beginnt auch der Lauf der Gewährleistungsfrist für Mängel. Und das Risiko einer Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung geht vom Bauunternehmen auf den Bauherrn über.

Risiko des Bauunternehmens – Vor der Abnahme trägt grundsätzlich das Bauunternehmen das volle Risiko. Die Bauleistung kann bereits vollständig und mangelfrei erbracht sein. Wenn es noch keine Abnahme gegeben hat und die Bauleistung beschädigt oder zerstört wird, muss das Bauunternehmen die Schäden auf eigene Kosten beseitigen oder die Bauleistung sogar vollkommen neu herstellen. Im schlimmsten Fall kommen sogar noch Kosten für den Abriss einer nicht mehr reparablen Bauleistung hinzu.

Frost, Einbruch, Vandalismus – Das Risiko des Bauunternehmens umfasst grundsätzlich auch Schäden durch Witterungsereignisse wie Frost, Hagel oder Starkregen. Gleiches gilt, wenn das Bauwerk vor der Abnahme etwa durch Einbruch oder Vandalismus beschädigt wird.

Andere Gewerke – Wenn am selben Bauwerk mehrere Gewerke nebeneinander im Einsatz sind, kommt es immer wieder vor, dass ein Gewerk Schäden an Leistungen eines anderen Gewerks verursacht. Grundsätzlich gilt auch hier, dass bis zur Abnahme jedes Gewerk das Risiko für die Sicherung der eigenen Leistung trägt. Sogar Ansprüche gegen das Unternehmen, das den Schaden verursacht hat, sind nicht selbstverständlich. Denn zwei unabhängig voneinander beauftragte Gewerke haben untereinander keine Vertragsbeziehung, die einen Schadensausgleich regeln würde.

Verantwortung des Bauherrn – Die grundsätzliche Regelung ist aber kein Freifahrtschein für den Bauherrn. Zum Schutz der Bauunternehmen regelt das Gesetz auch eine Verantwortung des Bauherrn. So geht das Risiko auf den Bauherrn über, wenn die Bauleistung mangelfrei hergestellt und er nach Gesetz und Vertrag zur Abnahme verpflichtet war, diese aber nicht vollzogen hat.

Unbrauchbare Baumaterialien – Hat der Bauherr selber Baumaterialen erworben, die sich dann als unbrauchbar erweisen, geht das nicht zu Lasten des Bauunternehmens. Und wenn ein dem Baustoff innewohnender Mangel nach Ausführung der Bauleistung dazu führt, dass die Bauleistung mangelhaft ist, kann das Bauunternehmen die für die Bauleistung vereinbarte Vergütung verlangen. Gleiches gilt, wenn der Bauherr eine Anweisung erteilt hat, die dann zu einem Mangel der Bauleistung führt.

Weisung des Architekten – Fehlerhafte Weisungen eines Architekten, die zu einem Mangel der Bauleistung führen, sind grundsätzlich nicht als Anweisungen des Bauherrn zu betrachten. Da kommt es aber immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.

Hinweispflicht – Wenn für das Bauunternehmen zu erkennen ist, dass Baustoffe nicht brauchbar oder Anweisungen des Bauherrn riskant oder sogar unsinnig sind oder die Organisation der Baustelle mangelhaft ist, darf es nicht achselzuckend abwarten, dass ein zu erwartender Schaden auch eintritt. Sobald auch nur leichte Fahrlässigkeit des Bauunternehmens zum Schaden beigetragen hat, bleibt es dabei, dass bis zur Abnahme das Bauunternehmen das volle Leistungsrisiko trägt. Deshalb ist allen Bauunternehmen zu empfehlen, auch beim BGB-Bauvertrag Bedenken immer so rasch wie möglich an den Bauherrn zu melden und darüber einen Nachweis zu führen.

Verschulden des Bauherrn – Auch der Bauherr muss aber für eigenes Verschulden einstehen. Wenn etwa das Bauwerk vom Bauunternehmen ordnungsgemäß gesichert und beheizt ist und der Bauherr lässt aus Versehen nach einer Besichtigung das Bauwerk unverschlossen, trifft ihn die Verantwortung für alle Schäden, die daraus entstehen.

Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht

ehlert@pielsticker.de