Ohne Strom und Wasser nix los

Leitungsmäßige Erschließung und Notleitungsrecht

Um ein Grundstück dauerhaft zum Wohnen oder Arbeiten nutzen zu können, braucht es Straße, Strom und Wasser. Das ist normalerweise kein Problem bei Grundstücken, die direkt an eine öffentliche Straße grenzen. Aber es kann ein riesengroßes Problem sein bei einem Grundstück, das nur über eine Privatstraße angebunden ist, oder bei Teilung eines Grundstücks.

Die Themen der wegerechtlichen Erschließung, dauerhaften Sicherung des Zugangs und eines Notwegerechts habe ich bereits in anderen Artikeln dargestellt:

https://www.anwalt-ehlert.de/wege-uebers-nachbargrundstueck/

https://www.anwalt-ehlert.de/wegerecht-und-baulast/

https://www.anwalt-ehlert.de/grundstueck-ohne-strassenanschluss/

Wie aber verhält es sich mit Strom und Wasser? Ohne Versorgung kann kein Gebäude zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzt werden. Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ist zwingende Voraussetzung einer Genehmigung für Neubau, Umbau, Erweiterung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes eine gesicherte Erschließung. Dazu gehört auch die Versorgung mit Strom und Wasser.

„Gesicherte“ Erschließung bedeutet dabei, dass auch auf rechtlicher Ebene die Versorgung dauerhaft Bestand haben muss. Für Grundstücke, die nur über Privatstraßen erreichbar sind oder die nach Teilung eines Grundstücks keine direkte Verbindung zum Straßenland mehr haben, erfordert dies im Grundsatz, dass neben der Zuwegung auch der Anschluss an die Strom- und Wasserversorgung durch Grunddienstbarkeiten und Baulasten gesichert werden muss. Es muss eine lückenlose Verbindung von Leitungsrechten als Dienstbarkeiten und korrespondierende Baulasten für jedes Nachbargrundstück geben, das für den Anschluss an das öffentliche Netz genutzt werden muss.

Ist nur ein privatrechtliches Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, fehlt aber die entsprechende öffentlich-rechtliche Erschließungsbaulast, so kann unter Umständen der Eigentümer des herrschenden Grundstücks vom Eigentümer des dienenden Grundstücks noch nachträglich die Zustimmung zur Eintragung einer Baulast verlangen. Da kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, etwa den Zeitpunkt und den Zweck der Vereinbarung des privatrechtlichen Leitungsrechts.

Bezüglich der leitungsmäßigen Erschließung gibt es wichtige Unterschiede zwischen den Bundesländern. So findet sich im Nachbarrechtsgesetz Brandenburg eine detaillierte Regelung zur Duldung von Leitungen in Privatgrundstücken. Eine solche Regelung fehlt etwa in Berlin völlig. Das Nachbarrechtsgesetz Brandenburg verpflichtet die Eigentümer, Versorgungsleitungen für Nachbargrundstücke auch ohne Dienstbarkeit und Baulast zu dulden, wenn ein Bauvorhaben des Nachbarn ansonsten bauplanungsrechtlich zulässig ist, die Versorgung anders nicht möglich und die Belastung des Duldungsverpflichteten nicht erheblich ist.

Auch für Brandenburg halte ich aber bei Entwicklung und Teilung von Grundstücken eine Festlegung der Versorgung mittels Leitungsrechten und Erschließungsbaulasten für dringend zu empfehlen. Andernfalls droht Ärger und Streit, wenn die Bebauung einzelner Grundstücke nachträglich geändert werden soll und dazu eine Verlegung oder Ertüchtigung der Versorgungsleitungen erforderlich ist.

Wenn für ein „gefangenes Grundstück“ weder Erschließungsdienstbarkeiten eingetragen noch landesrechtliche Duldungsansprüche gegeben sind, sieht es bezüglich Neubau, Umbau, Erweiterung oder Nutzungsänderung ziemlich düster aus.

Zur weiteren „ordnungsmäßigen“ Nutzung eines bestandskräftig baugenehmigten Gebäudes kann in einzelnen Fällen aber ein Notleitungsrecht gegeben sein. Hier geht es nur um eine fortdauernde Nutzung. Eine im baurechtlichen „gesicherte“ Erschließung vermittelt das Notleitungsrecht nicht! Daher reicht es nicht als Grundlage für eine Baugenehmigung.

Das Notleitungsrecht steht nirgendwo im Gesetz. Es ist aber allgemein anerkannt und wird von der Rechtsprechung in Analogie zum Notwegerecht abgeleitet. Wie auch beim Notwegerecht kann das Notleitungsrecht ausgeschlossen sein, wenn der Eigentümer des gefangenen Grundstücks selbst verursacht hat, dass die notwendige Verbindung entfallen ist.

In Abänderung seiner früheren Rechtsprechung hat der BGH kürzlich entschieden, dass ein Notleitungsrecht auch dazu berechtigen kann, Leitungen durch ein Gebäude zu führen. Das gilt aber nur dann, wenn diese Leitungsführung die für den Duldungspflichtigen geringstmögliche Belastung darstellt.

Rechtsanwalt Percy Ehlert
Immobilien- und Baurecht

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