Mängel und Mängelbeseitigung beim Kauf einer Eigentumswohnung

Bevor wir rechtliche Ansprüche bei Mängeln betrachten, möchte ich eine wichtige pragmatische Empfehlung vorwegschicken:

Kein Kauf einer Eigentumswohnung ohne Bausachverständigen!

Bitte planen Sie in Ihr Budget unbedingt ein angemessenes Honorar für die Untersuchung durch einen Bausachverständigen ein. Das wird meistens ein Architekt oder Bauingenieur sein. Aber auch ein erfahrener Handwerker kann ein geeigneter Ratgeber sein. Der Bausachverständige möge sich nicht nur die Wohnung selber, sondern auch Keller, Dach und stichprobenartig Treppenhaus, Flure und Fassade ansehen. Denn erhebliche Mängel im Gemeinschaftseigentum können für den Erwerber genauso gravierend sein, wie Mängel in der Wohnung selber. Wenn irgend möglich, sollten Sie auch den Trittschall untersuchen. Denn keiner kann es gebrauchen, wenn die Kinder aus der Wohnung oben drüber nach Feierabend mit dem Bobbycar akustisch genau durch Ihren Kopf fahren.

Die Untersuchung durch den Sachverständigen möge bitte stattfinden, bevor überhaupt der Termin beim Notar vereinbart ist. Wenn der Sachverständige Sie auf erheblich Mängel der Wohnung hinweist, ist sein Honorar eine hervorragende Investition. Der Sachverständige hat Ihnen dann einen hohen Aufwand an Zeit, Geld und Nerven erspart, der Ihnen garantiert entsteht, wenn Sie Mängel erst nach dem Kauf der Wohnung entdecken und Sie diese Mängel nicht resigniert hinnehmen wollen.

Große Unterschiede bei Mängelansprüchen

Welche Mängelansprüche Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung haben und der Weg, diese Ansprüche geltend zu machen, hängen sehr stark davon ab, was für eine Wohnung Sie gekauft haben.

Gebrauchte Wohnung

Ist die Wohnung, die Sie kaufen, bereits seit einiger Zeit bewohnt, wird der Verkäufer regelmäßig jegliche Gewährleistung ausschließen. Das ist jedenfalls dann zulässig und üblich, wenn der Verkäufer nicht der Errichter der Wohnung ist. Sie können in so einem Fall Ansprüche gegen den Verkäufer nur geltend machen, wenn er sie angelogen oder ihm bekannte Mängel verschwiegen hat oder wenn der Verkäufer von Ihnen geäußerte Bedenken mit Behauptungen ins Blaue hinein zerstreut hat, die sich im Nachhinein als unzutreffend erweisen. Dann haftet der Verkäufer wegen Arglist. Diese Haftung kann niemals vertraglich ausgeschlossen werden.

Wenn es sich um einen Mangel am Gemeinschaftseigentum handelt, muss meist die Eigentümergemeinschaft insgesamt für die Mangelbeseitigung aufkommen. In manchen Teilungserklärungen ist allerdings vorgesehen, dass Mängel im Gemeinschaftseigentum, die nur eine einzelne Wohnung betreffen, auf Kosten des jeweiligen Eigentümers zu beseitigen sind.

Wenn der Verkäufer seinerseits noch Mängelansprüche gegen den Errichter der Wohnung hat, sollten Sie diese Ansprüche vorsorglich in der Notarurkunde auf sich übertragen lassen.

Wenn es in einer WEG auch nur einen einzigen Eigentümer gibt, der noch Mängelansprüche gegen den Bauträger oder Verkäufer bezüglich Mängeln des Gemeinschaftseigentums hat, kann die WEG diese Ansprüche durch Beschluss „an sich ziehen“ und so für alle Eigentümer geltend machen.

Erstbezug

Wer eine neu hergestellte oder umfassend sanierte Wohnung kauft, kann in der Zeit von fünf Jahren ab Übergabe der Wohnung Mängelansprüche geltend machen. Alle Mängelansprüche des Käufers entfallen aber für Mängel, die bei Unterschrift unter den Notarvertrag schon vorhanden und dem Käufer bekannt waren. Bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers haftet der Verkäufer nur bei arglistigem Verschweigen eines Mangels. Ein Käufer, der eine Wohnung trotz erkannter Mängel kaufen möchte, sollte sich alle Mängelansprüche in der Notarurkunde ausdrücklich vorbehalten.

Die Mängelansprüche bei Kauf sind vor allem auf Nacherfüllung, also Mängelbeseitigung gerichtet. Erst nach der zweiten misslungenen Nachbesserung kann der Kunde vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz geltend machen. Der Schadensersatzanspruch kann in einem Vorschuss auf die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung bestehen.

Liegt ein Mangel im Gemeinschaftseigentum vor oder sind mehrere Wohnungen von gleichartigen Mängeln betroffen, empfehle ich „Politik zu machen“. Wenn mehrere Eigentümer gemeinsam und abgestimmt ihre Mängelansprüche geltend machen, erhöht das die Erfolgsaussichten und senkt die Kosten des Einzelnen. Man darf die Sache dann aber nicht einfach der WEG-Verwaltung überlassen, sondern muss sich schon selber engagieren, dass etwas passiert.

Bauträger

Weit verbreitet ist der Kauf einer Wohnung vom Bauträger. Diese Wohnungen sind bei Beurkundung des Vertrags beim Notar oft noch gar nicht vorhanden. Umso wichtiger ist, dass der Bauträgerkunde den Baufortschritt überwacht, sinnvoller Weise mit Unterstützung eines Bausachverständigen. Wenn Sie im Baugeschehen wesentliche Mängel feststellen, verweigern Sie bitte bis zur vertragsgemäßen Herstellung vollständig die Zahlung für die entsprechende Rate. Lassen Sie sich bitte nicht von dreisten Teilrechnungen oder Drohungen eines unseriösen Bauträgers ins Bockshorn jagen. Geld, was Sie für eine noch nicht fällige Rate bezahlt haben, ist weg und Sie haben ein wesentliches Druckmittel verloren.

Bezüglich der Mängelansprüche ist der Bauträgervertrag rechtlich ein Bauvertrag.

Jeder Erwerber ist daher berechtigt, höchstpersönlich die Abnahme für sein Sondereigentum wie auch für das gesamte Gemeinschaftseigentum zu erklären. Nimmt ein Erwerber sein Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum ab, muss er sich die Mängelansprüche für alle von ihm bei der Abnahme erkannten Mängel vorbehalten. Sind wesentliche Mängel vorhanden, kann jeder Erwerber die Abnahme verweigern. Das ist auch deshalb wichtig, weil die fünfjährige Verjährung der Mängelansprüche mit der Abnahme beginnt.

Bei erst nach der Abnahme erkannten Mängeln kann grundsätzlich jeder Erwerber Beseitigung fordern. Auch hier macht es aber Sinn, dass sich die Erwerber untereinander abstimmen und möglichst mit der Mehrheit der Eigentümer dafür sorgen, dass die WEG insgesamt die Mängelansprüche gegenüber dem Bauträger durchsetzt. Ein Eigentümer, der sich den Streit mit dem Bauträger über die Mängelbeseitigung nicht antun möchte, kann für sich persönlich entscheiden, vom Vertrag zurückzutreten.

Baurecht 2018

Zum Jahresanfang 2018 wird ein neues Bauvertragsrecht in Kraft treten. Viele Bauträger werden versuchen, noch im Jahr 2017 neue Verträge zu beurkunden. Denn ab 2018 ist jeder Bauträgervertrag mit Privatpersonen automatisch auch ein Verbraucherbauvertrag. Bei Verbraucherbauverträgen wird eine detaillierte Baubeschreibung vorzulegen sein, die zwingend Vertragsbestandteil wird.

Rechtsanwalt Percy Ehlert

030 700 159 815
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