Kleine Grundbuch-Kunde für Bauherren

Was steht wo im Grundbuch? Worauf muss ich achten?

Etwas vereinfacht kann man sagen: Was im Grundbuch steht, gilt. Deshalb muss der Käufer darauf achten, was im Grundbuch des Grundstücks steht, das er kaufen will. Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt. Einblick in das Grundbuch erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein seriöser Verkäufer eines Grundstücks wird Ihnen jederzeit einen aktuellen (!) und vollständigen Grundbuchauszug vorlegen.

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs steht, welche Flurstücke das Grundstück umfasst. Die Erste Abteilung gibt Auskunft über den Eigentümer. Wenn das Eigentum auf einen anderen übergehen soll, wird zunächst in der Zweiten Abteilung eine sogenannte Vormerkung eingetragen. Die stellt sicher, dass kein anderer das Grundstück erwerben kann. Auch andere Lasten und Beschränkungen des Eigentums sind in der Zweiten Abteilung eingetragen. Da kann es um sogenannte Dienstbarkeiten gehen, die die Nutzung und den Wert des Grundstücks entscheidend beeinflussen. Ich habe mal einen Eigentümer vertreten, der den vorderen Teil eines Gartengrundstücks gekauft und bebaut hat. Als der Verkäufer die dahinterliegende Restfläche bebauen wollte, die keinen Anschluss an die Straße hatte, fiel er beim Bauamt durch. Geholfen hätte ihm nur, wenn mein Mandant ihm ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht bewilligt hätte. Die wäre in der Zweiten Abteilung einzutragen gewesen und hätte den Wert des Grundstücks deutlich verringert.

In Brandenburg wird auch die Duldung von Abstandsflächen ins Grundbuch aufgenommen, wenn ein Grundstück so bebaut werden soll, dass die nach der Bauordnung erforderliche Abstandsfläche jedenfalls teilweise auf dem benachbarten Grundstück liegen sollen. In Berlin gibt es dafür das sogenannte Baulastenverzeichnis, das man ebenfalls vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag unbedingt einsehen sollte.

Außerdem findet man im Grundbuch Angaben zu Grundschulden und Hypotheken. Das ist die Dritte Abteilung. Da können dann, wenn man vom Bauträger kauft, locker mal 20 Millionen als Belastung für das Kaufgrundstück stehen. Das kann hässlich werden, wenn der Bauträger Pleite geht. Im Bauträgervertrag muss sichergestellt sein, dass der Erwerber nicht in die Haftung des Bauträgers gegenüber seiner finanzierenden Bank mit reingerät. Ich musste mal zwei Jahre kämpfen, um das Grundbuch eines Häuslebauers sauber zu kriegen.

Der Grundstücks- oder Hauskauf muss vom Notar beurkundet werden. Der Termin beim Notar kann allerdings eine Beratung durch den Anwalt nicht ersetzen. Zwar muss der Notar Hinweise geben, wenn er eine Partei für offensichtlich benachteiligt hält. Als neutraler Mittler zwischen den Parteien darf er aber nicht einseitig eine Partei beraten. Seine Aufgabe ist in erster Linie, dem Vertrag durch die gesetzlich vorgeschriebene Beurkundung Wirksamkeit zu verleihen.

Schön, wenn auch ohne Beratung alles gut geht. Aber Irrtümer beim Grundstücks- und Hauskauf können den Ruin bedeuten. Ich hatte mal ein Ehepaar bei mir sitzen, die einem hinterhältigen Betrug aufgesessen waren. Die einzige Empfehlung, die ich ihnen geben konnte war, Privatinsolvenz zu beantragen. Die Begegnung mit diesem Ehepaar werde ich nie vergessen. Eine gründliche Beratung durch den Anwalt VOR der Unterschrift beim Notar kann eine Menge Ärger und Geld sparen.

 

Im nächsten Heft erfahren Sie, welche Regeln im Verhältnis zwischen Nachbarn gelten.

 

Percy Ehlert

Rechtsanwalt Immobilien- und Baurecht

 

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