Klare Verträge, gute Beziehungen
Nett sein ist gut, präzise sein ist besser!
Ein guter Vertrag sollte klar und verständlich sein, und alle Themen enthalten, die für die eine oder die andere Partei wichtig sind. Das scheint eine Binsenweisheit zu sein, aber sie wird immer wieder missachtet. Und das führt dann zu teuren Streitigkeiten.
Gute Verträge sind eine wesentliche Bedingung für eine dauerhafte Geschäftsfreundschaft. Das gilt Bauverträge und für Grundstückskaufverträge und eigentlich überhaupt für alle Verträge. Es gibt auch gute mündlich geschlossene Verträge. Und es ist wunderbar, wenn einer sich auf das Wort des anderen verlassen kann. Aber ich habe schon mehr als einmal Mandanten beraten, bei denen das Problem darin bestand, dass der eine sein Wort angeblich ganz anders gemeint hat, als der andere es verstanden hat.
Verträge haben einige Gemeinsamkeiten mit Computerprogrammen. Die Vertragsparteien setzen einen Code auf: Wenn Sachverhalt A eintritt (z.B.: Fertigstellung des Rohbaus), soll Y die Folge sein (z.B.: Zahlung der Rohbaurate). Tritt dagegen Sachverhalt B ein (z.B.: Rohbau ist mangelhaft), soll Folge Z eintreten (z.B.: Beseitigung der Mängel).
Ich empfehle jedem, der einen Vertrag schließen möchte, zunächst genau die eigenen Erwartungen zu klären und zu durchdenken. Und das am besten auch aufzuschreiben. Das kann etwas mühsam sein. Aber es macht ja keinen Sinn, einen Vertrag zu schließen und daran gebunden zu sein, um dann festzustellen, dass er für die eigenen Ziele gar nicht geeignet ist oder die sogar verfehlt. Ein Grundstück zu kaufen, um darauf zu bauen, und nach der Unterschrift beim Notar festzustellen, dass es für dieses Grundstück keine Baugenehmigung geben wird: Das ist Mist! Kommt aber immer wieder vor.
Auch für die andere Vertragspartei kann es zu Überraschungen führen, wenn eine Seite klar, deutlich und detailliert vorstellt, was für sie an dem Vertrag wichtig ist. Da kann die andere Seite dann sagen: So habe ich das aber nie gemeint! Dann finden die Parteien für die abweichenden Auffassungen eine Lösung. Oder sie verzichten auf den Vertrag und ersparen sich damit gegenseitig jede Menge Ärger.
Darum empfehle ich auch immer, selbst die Dinge festzuhalten und aufzuschreiben, die am Anfang selbstverständlich zu sein scheinen. Denn erstens ist das, was dem einen selbstverständlich erscheint, dem anderen vielleicht gar nicht. Und zweitens weiß schon drei Monate später keiner mehr so ganz genau, wer was wann in der Besprechung gesagt hat, und ob überhaupt.
Die Kunst ist, einerseits vollständig, klar und deutlich alle wesentlichen Aspekte des Vertrags zu regeln, andererseits aber auch den Vertrag nicht zu lang werden zu lassen. Ich bin zum Beispiel kein Freund davon, seitenlange Allgemeine Geschäftsbedingungen mit kunstvollen Haftungsausschlüssen zu vereinbaren. Denn die Gefahr ist nicht gering, dass der Unternehmer sich auf seine AGB verlässt, sie aber selber gar nicht kennt und versteht. Auch das habe ich auch schon mehr als einmal erlebt. Ein Werkzeug zu nutzen, das man nicht beherrscht, kann fiese Folgen haben.
Zudem sind meist die AGB-Klauseln, die dem verwendenden Unternehmer die interessantesten Vorteile bieten, mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksam. Das ist insbesondere bei Abweichungen von der gesetzlichen Regelung häufig der Fall. Auch aus dem Grund empfehle ich, sich möglichst weitgehend an die gesetzliche Regelung zu halten. In begründeten Einzelfällen kann man individuell eine abweichende Regelung treffen.
Die Orientierung an der gesetzlichen Regelung ist auch eine Möglichkeit, den Vertragstext kurz zu halten. Alles, was ohnehin im Gesetz geregelt ist, hat nach meiner Auffassung im Vertragstext nichts zu suchen. Denn schon beim Abschreiben können Fehler passieren, und dann weiß hinterher keiner, ob eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung beabsichtigt war.
Allen, die zum ersten Mal einen Kaufvertrag für ein Grundstück oder den Bauvertrag für ein Haus unterschreiben wollen, empfehle ich dringend: Fragen Sie so lange, bis Sie wirklich alles verstanden haben! Es gibt keine doofen Fragen. Wenn Sie aber etwas unterschreiben, was sie nicht verstehen, sitzen Sie in der Nummer fest. Wenn die andere Seite Ihre Fragen vernünftig beantworten kann, ist das ein starkes Argument für den Vertrag. Wenn nicht: Überlegen Sie es sich bitte noch mal!
Rechtsanwalt Percy Ehlert
Immobilien- und Baurecht
030 700 159 815
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