Kauf einer vermieteten Wohnung

Wohnungseigentum entsteht in Berlin häufig, indem voll vermietete Wohnhäuser aufgeteilt und umgewandelt werden. Wer hier Eigentümer werden will, sollte einige gesetzliche Rahmenbedingungen im Blick haben.

Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung

Bei Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum steht dem Mieter beim erstmaligen Verkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht zu. Nachdem der Mieter darüber unterrichtet wurde, dass über die Wohnung ein notariell beurkundeter Kaufvertrag geschlossen wurde, hat der Mieter zwei Monate Zeit zu entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben möchte. Tut er das, dann tritt er an Stelle des ursprünglichen Erwerbers mit allen Rechten und Pflichten in den Kaufvertrag ein. So gilt beispielsweise auch für ihn der mit dem ursprünglichen Erwerber vereinbarte Kaufpreis.

Kündigungsschutz

Zu beachten ist, dass bei Wohnungen, die zur Zeit der Umwandlung bereits vermietet waren, in den beliebtesten Berliner Bezirken eine Kündigungssperre von sieben Jahren gilt. Gegenwärtig ist in der Diskussion, diese Sperrfrist auf zehn Jahre auszudehnen. Erst nach Ablauf dieser Frist kann der Erwerber dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Nach der Rechtsprechung ist Eigenbedarf auch anzuerkennen, wenn die Wohnung dazu dienen soll, eine Pflegekraft unterzubringen, die mit der Betreuung von Familienangehörigen beauftragt ist.

Gewerbliche Nutzung

Nach Ablauf der Sperrfrist kann eine Eigenbedarfskündigung auch zulässig sein, wenn der neue Eigentümer die Wohnung selber zu gewerblichen Zwecken, etwa als Büro nutzen möchte. Voraussetzung ist natürlich, dass eine Büronutzung planungsrechtlich zulässig ist. Außerdem ist zu beachten, dass die Bezirksverwaltungen in den besonders gefragten Wohnlagen demnächst wohl Zweckentfremdungsverbote erlassen werden. Damit wird es unzulässig werden, die Nutzung einer Einheit von Wohnen in Gewerbe zu ändern.

Kappungsgrenzen

Möchte ein Eigentümer seine Wohnung dauerhaft vermieten, könnten jüngste Änderungen im Mietrecht bedeutsam werden. Der Berliner Gesetzgeber hat mittels einer Kappungsgrenzen-Verordnung Mietpreiserhöhungen über einen Zeitraum von drei Jahren auf maximal 15 Prozent gedeckelt. Eine Wirkung dieser Kappungsgrenzen-Verordnung könnte auch sein, dass bei Neuvermietungen Vereinbarungen über die Miete unwirksam sind, soweit sie die ortsübliche Miete um 20 Prozent übersteigen. Jedoch wird es nach meiner Einschätzung für einen Mieter nicht einfach sein, zu beweisen, dass die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete unzulässig hoch ist.

Rechtsanwalt Percy Ehlert

Maître en Droit Rechtsanwalt und Mediator Immobilien- und Baurecht

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