Höhe der Grunderwerbsteuer
Aufgepasst bei Koppelung von Grundstückskauf und Bauvertrag
Beim Kauf eines Baugrundstücks fallen Zusatzkosten an, die den Kaufpreis erheblich in die Höhe treiben. Dazu gehören die gesetzlich bestimmten Notargebühren und das Maklerhonorar. Der dickste Brocken ist aber die Grunderwerbsteuer. Die beträgt in Berlin 6 Prozent des Gesamtpreises, und in Brandenburg sind es sogar 6,5 Prozent.
Entscheidend für die Höhe der Grunderwerbsteuer ist die sogenannte Bemessungsgrundlage. Das ist grundsätzlich der Kaufpreis für das Grundstück. In allen Fällen aber, in denen der Erwerb des Grundstücks irgendwie mit Planungen für den Umbau eines bestehenden Gebäudes oder einen Neubau verbunden ist, kann es Streit mit dem Finanzamt geben. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zum einheitlichen Erwerbsvorgang sind alle Baukosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn der Erwerber eines unbebauten oder umzubauenden Grundstück Eigentümer eines Grundstücks in einem Zustand werden soll, der erst durch die Baumaßnahmen erreicht wird. Ein typischer Fall ist der Erwerb vom Bauträger. Dort erwirbt der Käufer nicht nur ein Grundstück (oder eine Wohnung), sondern, untrennbar damit verbunden, auch den Anspruch auf eine Bauleistung, mit der ein Haus oder eine Wohnung errichtet oder umgebaut und aufgewertet werden soll. Dort ist schon im Vertrag ein Gesamtpreis für den Erwerb des Grundstücks und die Bauleistung ausgewiesen. Dieser Gesamtpreis ist auch die für das Finanzamt maßgebliche Bemessungsgrundlage.
Aber auch dann, wenn es einen Grundstückskaufvertrag und einen Bauvertrag gibt, und der Verkäufer des Grundstücks und der Anbieter der Bauleistung nicht identisch sind, kann das Finanzamt auf die Idee kommen, dass das wirtschaftlich gewollte Ergebnis ist, dem Grundstückskäufer zugleich ein Haus zu verschaffen, sei es im Rohbau oder vollständig ausgebaut.
Solche Konstellationen kann es bei unseriösen Anbietern geben, bei denen Grundstücksverkauf und Bauleistung zwar formal voneinander getrennt und dem äußeren Anschein nach auch von verschiedenen Firmen oder Personen erbracht werden, die aber tatsächlich untrennbar miteinander verknüpft sind. Entscheidendes Merkmal für eine solche Verknüpfung ist, dass der Erwerber des Grundstücks nicht frei ist, ob und mit welchem Anbieter er das Grundstück bebauen möchte, sondern das Grundstück nur bekommt, wenn er sich verpflichtet, die Bauleistung des mit dem Verkäufer verbundenen Bauunternehmens in Anspruch zu nehmen. Solche Anbieter gaukeln dem Erwerber vor, dass die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis berechnet wird. Tatsächlich dient die Konstruktion aber vor allem dazu, die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu umgehen, die zwingende Vorschriften zum Schutz des Bauträgerkunden enthält. Kein Notar, der seine Amtspflichten ernst nimmt, wird einen solchen Vertrag beurkunden. Leider gibt es aber pflichtvergessene Notare, die mit unseriösen Immobilienanbietern kooperieren.
Aber auch bei ganz sauberen vertraglichen Grundlagen kann es bezüglich der Grunderwerbsteuer böse Überraschungen geben. Das kann der Fall sein, wenn ein Grundstückskäufer, der volle Freiheit hat, das Grundstück von einem Anbieter seiner Wahl bebauen zu lassen, sich für einen Anbieter entscheidet, der auch schon für den Grundstücksverkäufer tätig war, und zwar einfach deshalb, weil dem Grundstückskäufer das Angebot dieses Bauunternehmens am besten gefällt. Das Finanzamt schlägt immer dann zu, wenn es zu dem Ergebnis kommt, dass sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskauf in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, ergibt, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält. Und was ist nun ein „objektiv sachlicher Zusammenhang“? Den sieht die Rechtsprechung der Finanzgerichte jedenfalls dann gegeben, wenn „der Veräußerer selbst oder mit ihm verbundene Dritte auf den Abschluss der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken, dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten Vorplanung ein bestimmtes Gebäude oder bestimmte Bauleistungen zusammen mit dem Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat“.
Alles klar? In normales Deutsch übersetzt, bedeutet der Satz: Wenn das Finanzamt konkrete Hinweise dafür findet, dass zugleich mit dem Grundstückskauf auch Umfang und Preis der später durchgeführten Bauleistungen im Wesentlichen festgelegt waren, erhebt es die Grunderwerbsteuer auf die Summe aus Grundstückskaufpreis und Baukosten. Bloße Spekulationen des Finanzamts reichen dafür aber nicht. Dieses trägt die sogenannte Feststellungslast und muss deshalb konkrete Hinweise benennen können, dass mit dem Grundstückskauf auch die Bauleistung schon weitgehend festgelegt war.
Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht
ehlert@pielsticker.de
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