Glück im Wohnungseigentum
Zu Risiken und Nebenwirkungen fragen Sie den Anwalt Ihres Vertrauens
Trautes Heim ist Glück allein. Denn in den eigenen vier Wänden kann man tun und lassen was man will. Hat man allerdings Wohnungseigentum erworben, gehört einem meist nur die Innenseite der Wand. Das hat Folgen, die man kennen sollte.
Wohnungseigentum begegnet einem in ganz unterschiedlichen Formen. Das klassische Modell ist die Eigentumswohnung in einem Mehr-Parteien-Haus, die man von einem privaten Eigentümer oder einem Bauträger kauft. Es geht aber auch eine Nummer größer: das Einzelhaus oder die Doppelhaus-Hälfte, die in eine größere Anlage eingebettet sind. Oft wandelt sich auch eine Baugruppe, die gemeinsam ein Gelände gekauft und erschlossen hat, in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) um, nachdem das gemeinsame Bauvorhaben fertig gestellt ist.
Risiken nüchtern bewerten
Wohnungseigentum ist eine feine Sache, denn es ermöglicht, zu überschaubaren Preisen eine Immobilie zu erwerben. Die kann nach eigener Wahl selber genutzt oder vermietet werden. Bedenken muss man bei der Kaufentscheidung aber, dass man nicht so ganz und gar Herr der eigenen vier Wände ist. Sondereigentum, also das vom Käufer erworbene Alleineigentum, und Gemeinschaftseigentum, also die Gebäudeteile und Grundstücksflächen, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, sind untrennbar miteinander verbunden. Das bedeutet, dass die Eigentümer gemeinsam über Reparaturmaßnahmen oder Änderungen entscheiden müssen. Das klappt in manchen WEGs hervorragend. Andere Eigentümergemeinschaften sind jedes Jahr mindestens in zwei Gerichtsverfahren verwickelt, weil die Eigentümer untereinander zerstritten sind. Wer sich der Risiken des Wohnungseigentums bewusst ist, hat gute Aussichten, sie zu vermeiden.
Unterlagen prüfen
Wer Wohnungseigentum erwerben will, sollte immer die Bausubstanz von einem Architekten oder Bauingenieur prüfen lassen. Außerdem sollte er unbedingt folgende Unterlagen gründlich prüfen:
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
- Verwaltervertrag der WEG-Verwaltung
und bei bereits bestehenden WEGs:
- Beschlusssammlung der WEG
- Protokolle der Eigentümerversammlungen mindestens der vergangenen zwei Jahre
- Abrechnung der Verwaltung über das Wohngeld in den vergangenen Jahren
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
Aus diesen Unterlagen erfährt man viel über Klima und Umgang miteinander und die wirtschaftlichen Verhältnisse der WEG. Sehr empfehlenswert ist es auch, den Kontakt zu dem einen oder anderen künftigen Miteigentümer zu suchen. Ein solches Gespräch ist immer aufschlussreicher als schöne Prospekte und Broschüren. Einen besonderen Reiz haben Beschlüsse über Baumaßnahmen, verbunden mit Sonderumlagen, die zwar schon Jahre zurückliegen, aber noch nicht umgesetzt wurden. Hier muss sich der Erwerber in der Beschlusssammlung kundig machen oder im Kaufvertrag mit dem Verkäufer eine Freistellung vereinbaren.
Nichts ist schlimmer als eine WEG, in der ein Querulant sitzt, der grundsätzlich und aus Prinzip eine andere Meinung hat als die übrigen Miteigentümer. Schwierig kann es auch sein, wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen besitzt und auf diese Weise die Mehrheit in der Eigentümerversammlung inne hat und faktisch auch noch die WEG-Verwaltung steuert.
Ich und die
Der zukünftige Wohnungseigentümer muss auch wissen, dass es ein langer Weg sein kann, bis die Eigentümergemeinschaft Maßnahmen beschließt, die er selbst für zwingend erforderlich oder selbstverständlich oder unproblematisch hält. Ist das Dach oder die Dachterrasse über der eigenen Wohnung undicht, möchte der Wohnungseigentümer, dass der Mangel schnellstmöglich und natürlich auf Kosten der WEG behoben wird, bevor es in seiner Wohnung zu größeren Schäden kommt. Doch wenn es um Geld geht, hört die Freundschaft bekanntlich auf und womöglich teilen nicht alle Eigentümer die Auffassung des Betroffenen, dass ein Mangel auf Kosten der WEG zu beseitigen ist.
Stimmt die Kasse?
Wenn sich die Eigentümer einig sind, dass die WEG eine bestimmte Maßnahme durchzuführen hat, fällt als nächstes der Blick auf die Instandhaltungsrücklage. Ist dieses Konto leer und das Dach muss trotzdem schnellstmöglich saniert werden, werden alle Eigentümer in Form einer Sonderumlage zur Kasse gebeten. Bei größeren Maßnahmen können schnell mal einige tausend Euro für jeden Eigentümer zusammenkommen.
Notar berät nicht!
Das Zauberwort heißt: informierte Entscheidung. Wenn der Käufer weiß, worauf er sich einlässt, kann er von den Vorteilen des Wohnungseigentums profitieren und die damit verbundenen Risiken besser beherrschen. Achtung: Der Beurkundungstermin beim Notar ist kein Beratungsgespräch! Der Notar ist neutraler Mittler zwischen Verkäufer und Käufer und muss die Parteien nur auf besonders bedeutende Risiken hinweisen. Diese Hinweise sind kein Ersatz für die fachkundige Untersuchung des Kaufobjekts durch einen Baufachmann und die Beratung durch einen Anwalt, der Erfahrung in WEG-Angelegenheiten hat. Viel Glück in Ihrer Eigentumswohnung wünscht Ihnen
Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator Immobilien- und Baurecht
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