Beschaffenheitsvereinbarung: Auf den Vertragstext kommt es an!

Beim Hauskaufvertrag gehören alle wichtigen Punkte in die Notarurkunde!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Ende des Jahres 2015 seine Rechtsprechung präzisiert, wann eine Beschaffenheitsvereinbarung anzunehmen ist. Hauskäufer müssen mehr denn je darauf achten, dass alle Punkte in den Notarvertrag aufgenommen werden, die Ihnen wichtig sind.

Beschaffenheitsvereinbarung

Grundsätzlich haben die Parteien eines Kaufvertrages jede Freiheit zu bestimmen, welche Beschaffenheit der Kaufgegenstand haben soll. Das muss nicht immer ausdrücklich geschehen. Auch durch so genanntes schlüssiges Verhalten, die Juristen sprechen von konkludent, kann eine Beschaffenheit vereinbart werden. Das soll dann der Fall sein, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass ein bestimmter Umstand für mindestens eine Partei entscheidend für den Abschluss des Vertrages ist und dies der anderen Partei auch erkennbar ist. Für Verträge, die notariell beurkundet werden müssen, hat der BGH das jetzt in einem wichtigen Punkt eingeschränkt. War nach der früheren Rechtsprechung jedenfalls denkbar, dass Angaben des Verkäufers in einem Exposé oder einem Prospekt zu einer konkludenten Vereinbarung der Beschaffenheit führen, hat der BGH das jetzt für alle notariell zu beurkundenden Verträge ausgeschlossen. Das betrifft alle Kaufverträge über Grundstücke und Häuser, denn diese müssen notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Der BGH sagt jetzt sehr klar: Eine Vereinbarung über die Beschaffenheit muss im Notarvertrag stehen. Was nicht in der Urkunde steht, ist nicht Teil des Vertrages.

Exposé und Prospekte

Der Käufer sucht sich sein Traumhaus oft anhand von schön gestalteten Prospekten des Verkäufers aus. Da muss er sehr aufpassen, dass Angaben im Prospekt, die für seine Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind, sich irgendwie im Notarvertrag wiederfinden. Das Beste für den Käufer ist, dass eine bestimmte Beschaffenheit ausdrücklich im Notarvertrag erwähnt wird. Möchte sich der Käufer auf bestimmte Angaben im Prospekt verlassen können, muss er mindestens dafür sorgen, dass der Kaufvertrag ausdrücklich auf den Prospekt Bezug nimmt und dieser als Anlage der Notarurkunde beigefügt wird.

Insbesondere Flächenangaben

Bei Flächenangaben muss der Kaufinteressent ganz besonders genau hinsehen. Es gibt die unterschiedlichsten Berechnungsmethoden zur Angabe von Wohn- und Nutzflächen. Keine dieser Methoden ist allgemein verbindlich. Der interessierte Käufer muss also nachfragen, nach welcher Methode der Verkäufer seine Flächenangaben ermittelt hat. Womöglich braucht der Kaufinteressent die Unterstützung eines Sachverständigen, um zu verstehen, was welche Flächenangabe nach welcher Methode bedeutet. Bei einem Wohnhaus ist ratsam, dass sich der Kaufinteressent die Flächen für jeden einzelnen Raum angeben lässt.
Vorvertragliche Haftung des Verkäufers

Die neue Rechtsprechung des BGH zur vereinbarten Beschaffenheit ist kein Freibrief für Verkäufer, in Exposés und Prospekten das Blaue vom Himmel zu versprechen und dann nur darauf zu achten, dass nichts davon in den notariellen Kaufvertrag hinein kommt. Der BGH betont ausdrücklich, dass immer dann eine Haftung des Verkäufers aus vorvertraglichem Verschulden in Betracht kommt, wenn er mündlich oder beispielsweise in einem Exposé unwahre oder nicht überprüfte Angaben zum Kaufgegenstand macht und weiß oder davon ausgehen muss, dass diese Angaben für die Kaufentscheidung ausschlaggebend sein könnten. In einem solchen Fall hat der Käufer einen Schadensersatzanspruch, der faktisch eine Art Minderung auf den Kaufpreis darstellt.

Beratung einholen

Als Käufer bekommt man vom Notar keine Rechtsberatung. Das ist nicht die Aufgabe des Notars. Der fungiert als neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer, praktisch wie eine Art Standesbeamter. Seine Aufgabe ist es, durch die Beurkundung für die formelle Wirksamkeit des Vertrages zu sorgen. Nur bei groben Rechtsverstößen ist der Notar berechtigt und verpflichtet, Hinweise zu erteilen.

Der Kauf eines Hauses stellt für viele Käufer eine Entscheidung fürs Leben dar. Fehler, die dabei passieren, können für den Käufer existenzielle Folgen haben. Da sollte im Budget für den Kauf unbedingt auch die gründliche Beratung durch einen Bausachverständigen und einen Immobilienanwalt mit eingeplant werden.

 

Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht

ehlert@pielsticker.de

 

 

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