Beipackzettel zum Wohnungseigentum

Treffen Sie eine informierte Entscheidung!

Wohnungseigentum entsteht in Berlin häufig, indem voll vermietete Wohnhäuser aufgeteilt und umgewandelt werden. Wer hier Eigentümer werden will, sollte einige gesetzliche Rahmenbedingungen im Blick haben.

In Berlin wird es höchstwahrscheinlich in Kürze wieder ein Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum geben. Das ist eine schlechte Nachricht für all diejenigen, die vorhaben, die eigene Eigentumswohnung zukünftig nicht mehr als Wohnung, sondern zu gewerblichen Zwecken selber zu nutzen oder dafür zu vermieten. Insbesondere die Verwendung als kurzfristig vermietete Ferienwohnung soll nach einer zweijährigen Übergangsfrist nicht mehr möglich sein. Für sonstige bereits bestehende gewerbliche Nutzungen wird es wohl Bestandsschutz geben.

Risiko Zweckentfremdungsverbot

Möglicherweise ist das Zweckentfremdungsverbotsgesetz nicht annähernd so dramatisch und bedeutsam, wie man auf den ersten Blick meinen könnte. Eine Interessengemeinschaft von Mietern hat jedenfalls bereits die Einschätzung veröffentlicht, dass das Gesetz erneut vom Oberverwaltungsgericht gekippt werden würde. Wie schon bei dem früheren Gesetz werde es auch in Zukunft der Verwaltung nämlich nicht möglich sein, die Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot gerichtsfest darzustellen. Diese Prognose klingt plausibel. Jedoch möchte man keinem Eigentümer wünschen, derjenige zu sein, der in zwei Instanzen die Bresche schlägt und dafür sorgt, dass keine Zweckentfremdungsverbote mehr ergehen.

Kappungsgrenzen

Möchte ein Eigentümer seine Wohnung vermieten, könnten jüngste Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bedeutsam werden. Der Berliner Gesetzgeber hat jedenfalls die neue Möglichkeit sofort genutzt, mittels einer Kappungsgrenzen-Verordnung Mietpreiserhöhungen über einen Zeitraum von drei Jahren auf maximal 15 Prozent zu begrenzen. Eine Wirkung dieser Kappungsgrenzen-Verordnung könnte auch sein, dass bei Neuvermietungen Vereinbarungen über die Miete unwirksam sind, soweit sie die ortsübliche Miete um 20 Prozent übersteigen. Jedoch wird es nach meiner Einschätzung für einen Mieter nicht einfach sein, zu beweisen, dass die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete unzulässig hoch ist.

Kündigungsschutz

Zu beachten ist, dass bei Wohnungen, die zur Zeit der Umwandlung bereits vermietet waren, in den beliebtesten Berliner Bezirken eine Kündigungssperre von sieben Jahren gilt. In ganz Deutschland gilt eine Frist von mindestens drei Jahren, in denen eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Nach Ablauf der Sperrfrist kann eine Eigenbedarfskündigung auch zulässig sein, wenn der neue Eigentümer die Wohnung selber zu gewerblichen Zwecken, etwa als Büro nutzen möchte. Voraussetzung ist natürlich, dass die Büronutzung planungsrechtlich und nach der Zweckentfremdungsverordnung zulässig ist. Nach der Rechtsprechung ist Eigenbedarf auch anzuerkennen, wenn die Wohnung dazu dienen soll, eine Pflegekraft unterzubringen, die mit der Betreuung von Familienangehörigen beauftragt ist.

Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung

Bei Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum steht dem Mieter beim erstmaligen Verkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht zu. Nachdem der Mieter darüber unterrichtet wurde, dass über die Wohnung ein notariell beurkundeter Kaufvertrag geschlossen wurde, hat der Mieter zwei Monate Zeit zu entscheiden, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben möchte. Tut er das, dann tritt er an Stelle des ursprünglichen Erwerbers mit allen Rechten und Pflichten in den Kaufvertrag ein. So gilt beispielsweise auch für ihn der mit dem ursprünglichen Erwerber vereinbarte Kaufpreis.

WEG-Siedlung

Wohnungseigentümergemeinschaften entstehen natürlich auch durch Neubau von Häusern mit mehreren Wohnungen , aber auch durch Bau mehrerer Einfamilien- oder Doppelhäuser, die zu einer WEG-Siedlung zusammengefasst werden. Der Vorteil einer solchen WEG-Siedlung ist, dass die Vorschriften der Bauordnung flexibler angewendet werden können. Die Flächen und Anlagen zwischen den Häusern, aber auch die Außenseiten der Häuser selbst sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum. Das schränkt die Gestaltungsmöglichkeiten des einzelnen Wohnhaus-Eigentümers erheblich ein. Die Gemeinschaft der Eigentümer hat immer das letzte Wort, sofern nicht die Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Eigentümer Freiheiten eröffnet. Der Eigentümer einer eigenen Parzelle in einer Siedlung, die nicht zu einer WEG gehört, braucht dagegen nur die Regeln der Bauordnung und des Nachbarschaftsrechts zu beachten.

Risikofaktor Mensch

Das größte Risiko eines werdenden Wohnungseigentümers sind die Miteigentümer. Aufgrund der engen Verflechtung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum können Konflikte mit anderen Miteigentümern langwierig und quälend sein. Daher sei jedem Erwerber von Wohnungseigentum in einer bestehenden WEG dringend empfohlen, vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag insbesondere die Versammlungsprotokolle und Beschlusssammlung gründlich durchzusehen. Stellt sich heraus, dass es einen Miteigentümer gibt, der Freude daran hat, seine Einzelmeinung hartnäckig gegen alle anderen durchzusetzen, könnte dies Anlass sein, die Suche nach einer geeigneten Wohnung fortzusetzen.

 

Percy Ehlert

Rechtsanwalt und Mediator Immobilien- und Baurecht

 

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