Bauträger in Geldnot

Bei unberechtigten Forderungen: Nerven behalten!

Nicht vorhergesehene Schwierigkeiten können den Bauträger in Not bringen. Der Zeitplan ist Makulatur und die Finanzierung beginnt zu wackeln. Aber Not macht ja bekanntlich erfinderisch. Und das kann dazu führen, dass der Kunde mit den erstaunlichsten Forderungen konfrontiert wird.

Wenn der Bauträger kreative Forderungen aufmacht, ist das oberste Gebot für den Kunden: Nerven behalten! Als nächstes: Forderung in Ruhe prüfen. Bei unberechtigten Forderungen: Zahlung verweigern. Denn wenn der Kunde noch nicht fällige Zahlungen leistet, ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass er das Geld jemals wiedersieht. Außerdem gibt er ein wichtiges Druckmittel aus der Hand, zu erreichen, dass die Bauleistung ordentlich erbracht wird. Und wenn der Bauträger durch Insolvenz komplett von der Bildfläche verschwindet, möchte man doch gerne noch genügend Mittel zur Verfügung haben, um die noch nicht erbrachten Leistungen durch ein anderes Unternehmen herstellen zu lassen.

7 Teilzahlungen

Welche Forderungen der Bauträger wann stellen kann, ist sehr genau in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt, auf die das BGB verweist. Der Bauträger darf nicht mehr als sieben Teilforderungen stellen, streng genommen einschließlich der Sonderwünsche! Da wird am häufigsten getrickst und die Sonderwünsche werden faktisch als gesetzlich nicht zulässige achte Rate in Rechnung gestellt. Wenn ein seriöser Notar den Vertrag gemacht hat, steht genau drin, welche der sieben Teilzahlungen der Bauträger wann verlangen kann. Es lohnt sich für den Käufer, sich diesen Teil des Vertrages genau anzusehen. Wenn der erforderliche Baufortschritt noch nicht erreicht ist, kann der Käufer eine Rechnung des Bauträgers einfach unter Hinweis auf den Vertrag zurückweisen.

Lastenfreiheit

Eine ganz wichtige Vorschrift in der MaBV ist die sogenannte Lastenfreiheit. Häufig finanziert der Bauträger das Projekt mit Hilfe einer Bank. Die sichert sich durch eine sogenannte Grundschuld ab, die im Grundbuch eingetragen wird. Auf der Parzelle des Käufers können dann in der Abteilung 3 des Grundbuchs 11 Millionen Euro Grundschulden eingetragen sein. Es können auch 35 Millionen Euro sein. Die MaBV sieht zwingend vor, dass der Bauträger vom Käufer nicht einen einzigen Cent verlangen darf, bevor nicht gesichert ist, dass diese Grundschuld gelöscht wird, wenn der Käufer seine vertraglichen Pflichten erfüllt. Im Klartext: Wenn der Käufer bezahlt, was zu bezahlen ist, muss das Grundbuch garantiert sauber sein.

Umgehung der MaBV

Ganz schlaue Anbieter umgehen die zwingenden Regelungen der MaBV dadurch, dass der Käufer formal von einem Unternehmen das Grundstück kauft und von einem anderen Unternehmen die Bauleistungen erbringen lässt. Und die beiden Unternehmen haben natürlich überhaupt nichts miteinander zu tun. Unglaublich, aber wahr: Diese Nummer ist mir sogar schon einmal bei einem Reihenhausprojekt begegnet! Die gute Nachricht für den Käufer ist: Bei einer so plumpen Umgehung der MaBV sind alle Zahlungsklauseln unwirksam. Der Käufer kann von beiden Unternehmen Erfüllung verlangen. Aber er braucht an den Grundstücksverkäufer und an das Bauunternehmen keinen einzigen Cent bezahlen, bevor nicht

eine sogenannte Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen;
die Lastenfreistellung gesichert;
die gesamte Bauleistung ohne wesentliche Mängel erbracht ist und
der Käufer das Objekt übergeben bekommen hat.

Zug-um-Zug

Das Gesetz sieht eine Übergabe Zug-um-Zug gegen Zahlung vor. Das kann man sich bildlich so vorstellen, dass die eine Hand des Käufers das Geld übergibt, während die andere Hand den Schlüssel entgegen nimmt. Der Käufer braucht sich vom Bauträger nicht unter Druck setzen lassen, dass er das Haus erst besichtigen darf, wenn er vorher eine Zahlung geleistet hat. Der Käufer muss immer prüfen dürfen, ob der Bauträger die abgerechnete Leistung auch erbracht hat. Und wenn der Käufer bezahlt, muss sichergestellt sein, dass er dann auch sofort den Schlüssel bekommt.

Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht

ehlert@pielsticker.de

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