Bauträger ändert Gemeinschaftseigentum

Wie kann der Käufer und Bauherr dagegen vorgehen?

Ein Käufer kauft beim Bauträger eine noch herzustellende Wohnung oder ein Reihenhaus. Zur Anlage sollen ein großer Gemeinschaftskeller und großzügige Außenanlagen als Gemeinschaftseigentum gehören. Später kommt ein anderer Käufer und möchte einen größeren Einzelkeller oder nur für sich ein Stück Garten zur ausschließlichen Nutzung oder auch einen Balkon, der vorher nicht vorgesehen war. Für jede dieser Maßnahmen müsste der Bauträger in das Gemeinschaftseigentum eingreifen. Die Frage lautet: Darf der das?

Die typische Juristen-Antwort lautet: Das kommt darauf an. Definiert werden die Nutzungsrechte der Wohnungseigentümer in der sogenannten Teilungserklärung. Dort wird bestimmt, welches Sondereigentum besteht. Das sind immer die Wohnungen (oder Hauseinheiten) und eventuelle Tiefgaragenplätze und Kellerräume. Das Sondereigentum muss eine nach außen erkennbare Einheit darstellen, und sei es durch den Strich auf dem Boden, der den Stellplatz in der Tiefgarage markiert. Für das Sondereigentum muss der Bauträger beim Bauamt zu diesem Zweck eine Abgeschlossenheitserklärung vorlegen.

Vom Sondereigentum zu unterscheiden sind die Sondernutzungsrechte. Diese Sondernutzungsrechte beziehen sich auf das Gemeinschaftseigentum. Das Gemeinschaftseigentum wiederum steht zwar grundsätzlich allen Wohnungseigentümer in gleicher Weise zur Verfügung. Es sei denn, es wird eben durch die Teilungserklärung einem der Wohnungs- oder Hauseigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Das kann zum Beispiel ein Teil der Gartenfläche sein, um den ein Eigentümer eine Hecke ziehen und den Nachbarn den Zutritt verwehren darf.

Jeder Erwerber kann vor dem Kauf prüfen, ob er mit der Verteilung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten einverstanden ist. Wenn nicht, kauft er eben nicht. Ärgerlich kann es aber werden, wenn der Bauträger nachträglich die Teilungserklärung ändern lässt. Manche Bauträger behalten sich diese Änderungsbefugnis im Bauträgervertrag vor. Solche Klauseln müssen aber, damit sie wirksam sind, vorsehen, dass die Änderungen für die bisherigen Erwerber keinen Wertverlust bewirken. Dieser Wertverlust tritt aber ein, wenn der Gemeinschaftskeller auf einmal nur noch halb so groß ist oder der überwiegende Bereich der Außenanlagen nachträglich einzelnen Erwerbern zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird.

Ändert der Bauträger die Teilungserklärung zu Lasten früherer Erwerber und zugunsten neuer Erwerber, kann man einen langen Streit darüber führen, ob die Änderungen rechtswirksam vorgenommen werden konnten. Das hängt von vielen Details ab, zum Beispiel, wann für einen Erwerber im Grundbuch die sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Ein solcher Streit ist für den Erwerber mühsam und mit hohem Kostenrisiko verbunden. Außerdem geht er nicht nur in eine Auseinandersetzung mit dem Bauträger, sondern indirekt auch mit dem weiteren Erwerber, für den die Änderung vorteilhaft ist.

Um sich nicht auch noch mit einem zukünftigen Nachbarn anlegen zu müssen, werden viele Erwerber gar nicht versuchen, die Änderungen im Gemeinschaftseigentum rückgängig zu machen, sondern gegenüber dem Bauträger den Kaufpreis zu mindern. Doch auch hier muss der Erwerber sehr genau aufpassen und prüfen, ob durch die Veränderung eine Eigenschaft wegfällt, die ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Zu suchen ist immer erst in der Teilungserklärung. Aber auch eine Baubeschreibung, die dem Bauträgervertrag als Anlage beigefügt wurde, definiert Eigenschaften, von denen der Erwerber erwarten darf, dass sie erbracht werden.

Die nächste Schwierigkeit besteht darin, einen Maßstab zu finden um einen Ausgleich in Geld für eine negative Veränderung im Bereich des Gemeinschaftseigentums des gekauften Eigentumsanteils zu bestimmen. Während für die schwierigen rechtliche Fragen die Begleitung durch einen Anwalt dringend anzuraten ist, sollte die Einschätzung der Wertminderung einem geeigneten Sachverständigen übertragen werden.

Alle Rechtsstreitigkeiten in diesem Bereich sind kompliziert. Allerdings gibt es Bauträger, die allzu selbstherrlich mit den Erwerbern umgehen. Sollte ein Erwerber den Eindruck haben, vom Bauträger nicht ernst genommen zu werden, lohnt sich eine frühzeitige anwaltliche Beratung. Denn in einem frühen Stadium sind die Aussichten viel größer, dass der Anwalt ein Ergebnis im Sinne seines Mandanten erreichen kann, als wenn der Streit oder das Fehlverhalten des Bauträgers schon weit fortgeschritten sind. Beauftragen gleich mehrere betroffene Erwerber gemeinsam einen Rechtsanwalt, steigt dessen Verhandlungsmacht gegenüber dem Bauträger.

Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht
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