Baurecht-Urteile 2017

Ungeachtet der seit Jahresanfang geltenden Neuerung lohnt sich ein Rückblick auf die Rechtsprechung des vergangenen Jahres, da die Grundzüge des Bauvertragsrechts sich nicht geändert haben.

Keine Mängelrechte vor Abnahme

Mit mehreren Entscheidungen hat der BGH Anfang 2017 eine langjährige Diskussion beendet und klargestellt, dass der Bauherr und Auftraggeber Mängelrechte erst nach Abnahme der Werkleistung geltend machen kann. Das ist in der Baupraxis viele Jahre lang anders gehandhabt worden. Zugleich hat der BGH klargestellt, dass der Auftraggeber bei Schwierigkeiten während des Baugeschehens nicht schutzlos ist. Er kann die für alle zivilrechtlichen Vertragstypen geltenden Rechte geltend machen, nämlich Ansprüche aus dem sogenannten allgemeinen Leistungsstörungsrecht. Das können ein Recht auf Zahlungseinbehalt, Schadensersatzansprüche oder auch das Recht sein, vom Vertrag zurückzutreten. Ein Recht auf Mängelbeseitigung durch den Bauherrn vor Abnahme im Weg der Ersatzvornahme und ein entsprechender Kostenvorschussanspruch sind dagegen Geschichte.

Aufforderung zur Mängelbeseitigung

Kostenvorschuss oder -ersatz für die Mängelbeseitigung in Eigenregie kann der Kunde laut Gesetz außerdem erst verlangen, wenn er zuvor dem Bauunternehmen eine angemessene Frist gesetzt hat, die vorhandenen Mängel zu beseitigen. Schon länger geklärt ist, dass der Kunde keine konkrete Frist benennen und auch nicht das Wort „Fristsetzung“ benutzen muss. Es genügt, wenn aus der Erklärung des Kunden zu erkennen ist, auf welche Mängel er sich bezieht und dass er deren Beseitigung wünscht. Eine solche Erklärung setzt dann eine im Einzelfall zu bestimmende angemessene Frist in Gang.

Der EuGH hatte im vergangenen Jahr zu entscheiden, ob ein Privatkunde auch ohne vorhergehende Aufforderung zur Mangelbeseitigung Kostenersatz verlangen kann. Denn das europäische Verbraucherschutzrecht sieht für Kaufverträge eine solche Aufforderung und Fristsetzung nicht vor. Aus der Entscheidung des EuGH ergibt sich, dass nur bei kaufrechtlichem Schwerpunkt eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung verzichtbar ist. Bei Bauverträgen bleibt es also dabei, dass zunächst das Bauunternehmen Gelegenheit erhalten muss, die Mängel zu beseitigen. Sehr spannend und noch nicht geklärt ist aber die Frage, wie es sich bei Bauträgerverträgen verhält. Denn diese haben ja sowohl werkvertragliche wie auch kaufrechtliche Anteile. Insbesondere wenn ein späterer Erwerber vom Bauträger eine schon fertig hergestellte Wohnung kauft, spricht einiges dafür, dass der Schwerpunkt des Vertrags kaufrechtlich ist. Und da bekanntlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Rechte „an sich ziehen“ kann, halte ich in solchen Fällen für denkbar, dass die WEG ohne vorhergehende Aufforderung zur Mängelbeseitigung gegen den Bauträger einen Kostenvorschuss durchsetzen kann.

Notarielle Beurkundung des Bauvertrags

Unter Juristen versteht es sich von selbst, dass ein Bauvertrag zwar grundsätzlich nicht beurkundungsbedürftig ist. Das OLG Düsseldorf hat aber in Erinnerung gerufen, dass Bauverträge notariell beurkundet werden müssen, wenn der Bauvertrag Vorbedingung des Kaufvertrags über das Baugrundstück sein soll, oder gar beide Verträge in ihrem Bestand von einander abhängen sollen. Das hat dann weitreichende Folgen. Jede nachträgliche Änderung des Bauvertrags bedarf zu ihrer Wirksamkeit dann ebenfalls der notariellen Beurkundung. Das gilt übrigens auch für den Bauträgervertrag. Und wenn bei einem zu beurkundenden Bauvertrag ein wichtiger Aspekt des Vertrags nicht mit beurkundet worden ist, führt das zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags! In diesem Zusammenhang weise ich darauf hin, dass nach meiner Auffassung bei derart gekoppelten Verträgen fast immer von einem Bauträgervertrag auszugehen ist, und zwar ausdrücklich auch dann, wenn Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen unterschiedliche Firmen sind. Wenn zwei Unternehmen sich entscheiden, dem Kunden ihre jeweiligen Leistungen nur gemeinsam anzubieten, müssen sie auch die zwingenden gesetzlichen Regelungen gemeinsam gegen sich gelten lassen. Das ist im Bauträgergewerbe die MaBV mit den dort zwingend vorgegeben Sicherungspflichten für den Erwerber und den höchsten sieben Zahlungsstufen. Wenn das im gekoppelten Vertrag nicht berücksichtigt wird, gehen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen ein hohes Risiko ein. Denn meines Erachtens kann ein nervenstarker Kunde dann wegen unzulässiger Umgehung der MaBV-Vorschriften vollständige Herstellung des Vorhabens verlangen, bevor er auch nur einen Cent zahlt!

Rechtsanwalt Percy Ehlert
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