Bauherr Ohneland
Fallen beim Bauvertrag und beim Grundstückskauf
Grundstück ohne Baugenehmigung
Da ist das junge Ehepaar, das ein Eigenheim bauen möchte und ein Grundstück kauft. Der Verkäufer meint, das mit der Baugenehmigung müsste schon klappen. Vorsichtshalber garantiert er im Kaufvertrag aber für nichts. Es kommt, wie es kommen muss: Das Bauamt versagt die beantragte Baugenehmigung. Was nun? Ein großer Teil der finanziellen Mittel, die dem Ehepaar zur Verfügung stehen, sind im Kaufvertrag gebunden. Soll das Paar also vom Kaufvertrag zurücktreten? Das ist leichter gesagt als getan. Denn wenn der Verkäufer keine Gewähr dafür übernommen hat, dass das verkaufte Grundstück als Bauland geeignet ist, besteht kein Rücktrittsrecht. Und freiwillig wird der Verkäufer das Grundstück auch nicht zurücknehmen. Denn er weiß jetzt, dass das Grundstück nicht als Bauland geeignet ist. Das müsste er von nun an jedem Kaufinteressenten erzählen, wenn er erfährt, dass der dort bauen möchte. Würde er das nicht tun, könnte ein späterer Kaufinteressent den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Denn wenn der Verkäufer die Nutzungsabsicht des Käufers kennt und weiß, dass er dafür keine Baugenehmigung bekommen wird, ist er zur Aufklärung verpflichtet. Daher würde der Verkäufer also bei einer Rückabwicklung vermutlich auf dem Grundstück sitzen bleiben und wird darum kaum freiwillig dazu bereit sein.
Wenn also im Kaufvertrag nicht noch irgendwelche formalen Fehler zu entdecken sind, wird es den Käufern kaum gelingen, sich vom Vertrag zu lösen. In jedem Fall steht dann erst mal ein teures und risikoreiches Gerichtsverfahren an. Die richtige Strategie für die Käufer ist daher, zunächst beim Bauamt Widerspruch gegen die abgelehnte Baugenehmigung einzulegen. Spätestens im Widerspruchsverfahren sollten die Verkäufer einen Anwalt mit hinzuziehen. Für den Widerspruch bleibt nicht viel Zeit. Ein Monat nach Zustellung der abgelehnten Baugenehmigung muss der Widerspruch beim Bauamt eingegangen und begründet sein.
Wenn das Bauamt im Widerspruchsverfahren nicht doch noch die Baugenehmigung erteilt, bleibt nur noch der Weg vor das Verwaltungsgericht. Das Verfahren dort dauert in Berlin und Brandenburg mindestens zwei Jahre. Und während der ganzen Zeit laufen womöglich schon die Bereitstellungszinsen für das Darlehen zur Finanzierung des Bauvorhabens. Wenn einer seine Finanzierung auf Kante genäht hat, wird es spätestens in dieser Phase sehr ungemütlich. Bestätigt dann noch das Verwaltungsgericht die Entscheidung des Bauamts, ist die Situation ausweglos. Das Geld für das erträumte Eigenheim ist weg. Im schlimmsten Fall steht unser junges Ehepaar vor der Privatinsolvenz.
Bauvertrag ohne Baugrundstück
Nicht ganz so dramatisch ist der Fall, wenn es schon einen Bauvertrag gibt, aber noch kein Baugrundstück. Das kommt manchmal bei Anbietern von Fertighäusern vor. Deren Verkäufer stehen unter einem immensen Abschlussdruck. Da lassen sich manche dazu hinreißen, die Interessenten einen Bauvertrag unterschreiben zu lassen, obwohl der Verkäufer weiß, dass noch gar nicht klar ist, ob überhaupt und wo es ein Baugrundstück geben wird. Ich halte diese Praxis für höchst unseriös, aber es wird immer wieder vorkommen. Nach meiner Überzeugung sind fast alle diese Verträge unwirksam. Wenn nicht klar ist, wo gebaut werden soll, fehlt eine Einigung über den Ort der Leistung. Der Leistungsort hat aber wiederum entscheidenden Einfluss auf den Gesamtpreis, auch bei Fertighäusern. Denn die Kosten für Fundament und Keller hängen entscheidend vom jeweiligen Baugrund ab. Die Kosten für denselben Haustyp können darum je nach Untergrund um viele tausend Euro voneinander abweichen.
Außerdem beinhalten meiner Meinung nach solche Bauverträge ohne Baugrundstück auch Klauseln, die nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind. In einem solchen Fall sind die Bauherren jedenfalls dann nicht an den Bauvertrag gebunden, wenn sie das Vorhaben völlig aufgeben, neu bauen zu wollen. Allerdings habe ich in einem solchen Fall schon erlebt, dass der Verkäufer versucht hat, den Bauherren, die sich später anders entschieden haben, noch ein paar tausend Euro abzupressen. Das ist einfach unanständig, kommt aber eben auch vor. Und in jedem Fall haben die Bauherren einen Schaden dadurch, dass sie dem Anwalt, der sie aus der Nummer rausholt, mehrere hundert Euro zu zahlen haben.
Die Lösung
Wie kann man alle diese Schwierigkeiten vermeiden? Ganz einfach: Sich rechtzeitig VOR der Unterschrift unter den Vertrag von einem fachkundigen Rechtsanwalt beraten lassen!
Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator