Baugruppen-GbR

Gemeinsam Bauen: Charmante Idee mit rechtlichen Tücken

Es klingt so verlockend einfach: Eine Gruppe von Freunden oder Bekannten gründet eine BGB-Gesellschaft, auch GbR genannt. Gemeinsam kauft man ein größeres Baugrundstück oder zu sanierendes Gebäude. Dann wird ein Architekt beauftragt, dann die Baufirmen. Und zwei Jahre später ist alles bezugsfertig. Entweder ein mit mehreren Wohnhäusern bebautes Grundstück. Oder ein größeres Haus mit mehreren Wohneinheiten. Jeder Gesellschafter bekommt seine eigene Wohneinheit. Und die GbR wandelt sich um in eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die das Grundstück und die gemeinsamen Einrichtungen verwaltet. Klingt gut, oder?

Macht aber viel Arbeit. Und leider können sich bei solch einem Vorhaben auch zahlreiche juristische Schwierigkeiten ergeben.

Wie eine Metamorphose vom Ei zur Raupe zum Schmetterling durchläuft so ein Projekt drei Phasen. Das Ei: die Käufer-GbR, die das Baugrundstück erwirbt. Die Raupe: die Baugruppen-GbR, die das Bauvorhaben beauftragt und zum Abschluss bringt. Der Schmetterling: die WEG, bestehend aus lauter glücklichen Eigentümern, die in einer nach eigenen Vorstellungen gestalteten Umgebung leben.

Wie auch in der Natur sind gerade die Übergangsphasen besonders kritisch. Das gilt insbesondere für die vertraglichen Regelungen. Es ist wirklich ein komplexes Kunstwerk, den Vertrag so zu gestalten, dass klar definiert ist, welche Rechte die Gesellschafter haben, wie die Gesellschaft trotzdem handlungsfähig bleibt, und was passiert, wenn ein Gesellschafter durch Tod oder Insolvenz ausscheidet. Schwer zu greifen ist auch die Situation, wenn ein oder mehrere Gesellschafter das Projekt nicht mehr mittragen kann oder will, oder sich die Solidarität untereinander auflöst. Sollen die Mitwirkungspflichten zur Fertigstellung des Projekts im Streitfall in mehrjährigen Verfahren über zwei Instanzen durchgesetzt werden? Das ist sicher für die meisten Beteiligten ein Alptraum.

Fertig ist das Projekt übrigens dann, wenn alle Gesellschafter bekommen haben, was in den Vereinbarungen zu Beginn vorgesehen worden ist. Gerade bei Baumängeln, die nur einzelne Wohneinheiten betreffen, besteht ein Risiko, dass den Letzten „die Hunde beißen.“ Alle anderen sind froh, dass das Baugeschehen einigermaßen erfolgreich abgeschlossen ist. Nur kann der ein von Mängeln betroffene Gesellschafter jetzt nicht direkt ein verantwortliches Bauunternehmen in Anspruch nehmen. Sondern er muss zunächst die übrigen Gesellschafter dazu anhalten (und zwar womöglich mittels eines Gerichtsverfahrens), gemeinsam mit ihm als GbR die Mängelansprüche aus dem Bauvertrag der GbR gegen das Unternehmen geltend zu machen.

Insbesondere in Bezug auf die Mängelansprüche kann es sehr schwierig sein, zu gestalten, zu welchem Zeitpunkt welche konkreten Ansprüche von der GbR auf die Wohnungseigentümer übergehen. Dann schließt sich die Frage an, ob die WEG die Durchsetzung von Mängelansprüchen „an sich zieht“. Sind die Gesellschafter der GbR personenidentisch mit den Eigentümern der WEG, lässt sich ein klarer Übergang vielleicht durch einstimmige Beschlüsse der GbR bewerkstelligen. Ist aber jemand Wohnungseigentümer und nicht zugleich Gesellschafter der GbR, wird es möglicherweise sehr kompliziert.

Inspirierende Projekt bergen sicherlich fast immer auch Risiken. Und wer jedes Risiko scheut, wird vermutlich nirgends hinkommen. Aber blinde Euphorie und Zuversicht sind eben auch keine guten Ratgeber. Auch bei Gründung einer Baugruppen-GbR gilt: Man sollte das Kleingedruckte kennen und verstanden haben, bevor man unterschreibt. Und ein Gefühl dafür haben, auf was für ein Abenteuer man sich da einlässt.

Rechtsanwalt Percy Ehlert
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