Arglist

Wann haften Verkäufer und Makler?

Wann haften Verkäufer und Makler?

Der Käufer fühlt sich belogen und betrogen. Das schon ein paar Jahre alte Haus machte bei der Besichtigung äußerlich einen ganz guten Eindruck. Der Verkäufer hatte immer wieder versichert, dass alles in Ordnung sei und der Makler die gute Lage gelobt. Doch nach Übernahme des Hauses erkennt der Käufer schwere Mängel.

Gewährleistungsausschluss

Beim Kauf eines neugebauten oder frisch sanierten Hauses oder einer solchen Wohnung gilt eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für alle Mängel. Anders sieht es aus, wenn man ein Objekt kauft, das schon ein paar Jahre alt ist. Da kann der Verkäufer die Haftung für alle Mängel ausschließen. Trotz Ausschluss der Gewährleistung haftet er allerdings, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Das Wort arglistig klingt etwas altertümlich. Die Rechtsprechung versteht heute darunter, dass der Verkäufer den Käufer vorsätzlich falsch informiert hat. Man kann drei große Fallgruppen bilden:

  • Bewusst gelogen: Der Verkäufer macht Angaben, von denen er weiß, dass sie nicht stimmen.
  • Offenbarungspflichten: Der Verkäufer muss ungefragt Auskunft geben über alle Umstände, von denen er annehmen muss, dass sie für die Entscheidung des Käufers von Bedeutung sind. Das ist immer der Fall zum Beispiel bei Asbest, Schwammbefall oder eindringendem Wasser. Wenn aber ein Mangel offensichtlich ist, verlangt die Rechtsprechung, dass der Käufer selber die Augen aufmacht.
  • Behauptungen ins Blaue hinein: Hat der Verkäufer dem Käufer Auskünfte erteilt, die sich später als nicht zutreffend erweisen, haftet der Verkäufer, wenn er wusste, dass er die Unwahrheit sagt, siehe oben. Was aber, wenn der Verkäufer die Frage des Käufers eigentlich gar nicht beantworten kann, weil er sich nicht sicher ist? Die Gerichte nehmen Arglist auch dann an, wenn der Verkäufer in so einem Fall Mängel ausschließt, obwohl er für möglich hält, dass sie vorhanden sind.Enge MaklerhaftungKeine Baugenehmigung?Fragen stellen
  • Percy Ehlert Rechtsanwalt und Mediator Immobilien- und Baurecht Tel.: 030 – 32 79 83 0 ehlert@pielsticker.de www.pielsticker.de
  • Ich empfehle jedem Käufer dringend, vor dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung das Objekt von einem Bausachverständigen prüfen zu lassen. Nicht nur, weil auch der Bausachverständige dafür haftet, dass er seine Arbeit ordentlich gemacht hat. Im besten Fall weiß der Käufer, dass er ein Haus ohne gravierende Mängel erwirbt. Oder der Sachverständige des Käufers findet Mängel, die aber beherrschbar sind. Dann kann der Käufer mit guten Gründen über einen Preisnachlass verhandeln. Bei wichtigen Fragen sollte der Käufer auf einer schriftlichen Antwort des Verkäufers bestehen. Das vermeidet Beweisschwierigkeiten. Auch kann es nicht schaden, die Akte beim Bauamt zu prüfen. Und wenn ein Gebäude neu errichtet oder die bisherige Nutzung auch nur teilweise geändert werden soll, bitte vor der Unterschrift beim Notar immer erst Rücksprache mit dem Bauamt halten!
  • Gewährleistungsansprüche des Verkäufers beziehen sich häufig auf Sachmängel. Da geht es dann darum, dass etwas mit der Bausubstanz des Hauses nicht in Ordnung oder das Grundstück mit Schadstoffen belastet ist. Genau so gravierend kann aber auch ein rechtlicher Mangel sein. Dann ist zwar mit der Bausubstanz alles in Ordnung. Der Käufer darf das Objekt aber nicht so nutzen, wie er sich das vorgestellt hat. So glaubt der Käufer, ein Baugrundstück für ein Wohngebäude erworben zu haben. Doch auf Anfrage verweigert das Bauamt die Baugenehmigung und erklärt, es dürften dort nur Gebäude für eine gewerbliche Nutzung errichtet werden. Genauso problematisch kann es sein, wenn der Käufer das Haus oder die Wohnung teilweise oder ganz gewerblich nutzen möchte. Auch dafür braucht er regelmäßig eine Genehmigung des Bauamts! Wird die verweigert, kann das die Kalkulation für die Finanzierung des Kaufs zunichte machen.
  • Gelingt es nicht, dem Verkäufer Arglist nachzuweisen oder ist dieser pleite, könnte man auf die Idee kommen, den Makler auf Schadensersatz oder Rückerstattung der Provision in Anspruch zu nehmen. Auch das ist aber alles andere als einfach. Der Makler ist nämlich nicht verpflichtet, die Angaben des Verkäufers zu überprüfen. Selbst wenn die Angaben des Verkäufers unwahr sind und das gekaufte Objekt Mängel hat, haftet der Makler nur dann, wenn er von diesen Mängeln wusste oder jedenfalls annehmen musste, dass die Angaben des Verkäufers nicht in Ordnung sind.
  • Das Problem für den Käufer ist immer, dass er die Arglist des Verkäufers nicht nur darstellen, sondern auch beweisen muss. Schon die Voraussetzungen für eine Haftung des Verkäufers sind eng. Bei der Beweisführung wird die Luft dann ganz dünn. Denn nur selten sind Zeugen bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer anwesend.

Enge Maklerhaftung

Gelingt es nicht, dem Verkäufer Arglist nachzuweisen oder ist dieser pleite, könnte man auf die Idee kommen, den Makler auf Schadensersatz oder Rückerstattung der Provision in Anspruch zu nehmen. Auch das ist aber alles andere als einfach. Der Makler ist nämlich nicht verpflichtet, die Angaben des Verkäufers zu überprüfen. Selbst wenn die Angaben des Verkäufers unwahr sind und das gekaufte Objekt Mängel hat, haftet der Makler nur dann, wenn er von diesen Mängeln wusste oder jedenfalls annehmen musste, dass die Angaben des Verkäufers nicht in Ordnung sind.

Keine Baugenehmigung?

Gewährleistungsansprüche des Verkäufers beziehen sich häufig auf Sachmängel. Da geht es dann darum, dass etwas mit der Bausubstanz des Hauses nicht in Ordnung oder das Grundstück mit Schadstoffen belastet ist. Genau so gravierend kann aber auch ein rechtlicher Mangel sein. Dann ist zwar mit der Bausubstanz alles in Ordnung. Der Käufer darf das Objekt aber nicht so nutzen, wie er sich das vorgestellt hat. So glaubt der Käufer, ein Baugrundstück für ein Wohngebäude erworben zu haben. Doch auf Anfrage verweigert das Bauamt die Baugenehmigung und erklärt, es dürften dort nur Gebäude für eine gewerbliche Nutzung errichtet werden. Genauso problematisch kann es sein, wenn der Käufer das Haus oder die Wohnung teilweise oder ganz gewerblich nutzen möchte. Auch dafür braucht er regelmäßig eine Genehmigung des Bauamts! Wird die verweigert, kann das die Kalkulation für die Finanzierung des Kaufs zunichte machen.

Fragen stellen

Ich empfehle jedem Käufer dringend, vor dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung das Objekt von einem Bausachverständigen prüfen zu lassen. Nicht nur, weil auch der Bausachverständige dafür haftet, dass er seine Arbeit ordentlich gemacht hat. Im besten Fall weiß der Käufer, dass er ein Haus ohne gravierende Mängel erwirbt. Oder der Sachverständige des Käufers findet Mängel, die aber beherrschbar sind. Dann kann der Käufer mit guten Gründen über einen Preisnachlass verhandeln. Bei wichtigen Fragen sollte der Käufer auf einer schriftlichen Antwort des Verkäufers bestehen. Das vermeidet Beweisschwierigkeiten. Auch kann es nicht schaden, die Akte beim Bauamt zu prüfen. Und wenn ein Gebäude neu errichtet oder die bisherige Nutzung auch nur teilweise geändert werden soll, bitte vor der Unterschrift beim Notar immer erst Rücksprache mit dem Bauamt halten!

 

Percy Ehlert

Rechtsanwalt und Mediator Immobilien- und Baurecht

 

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