Ärger um wichtige Details

Bauherren sollten Leistungsbeschreibung und Ausführung fachkundig prüfen lassen

Auch wer sich ein Fertighaus bauen lässt oder ein Objekt vom Bauträger erwirbt, sollte sich von der Prüfung des Vertrags vor Unterschrift bis zur Abnahme des Hauses durch einen Architekten oder sonstigen Bausachverständigen begleiten lassen. Darauf zu verzichten ist nur Fatalisten und Abenteurern zu empfehlen. Nur scheinbar geht es um Kleinigkeiten. Mit Beginn der Nutzung können Mängel zum täglichen Ärgernis und im schlimmsten Fall zum Fass ohne Boden werden.

Baubeschreibung/Leistungsbeschreibung

Eine entscheidende Aufgabe des Baubegleiters des Bauherren oder Kunden ist es, die Leistungsbeschreibung des Anbieters zu überprüfen und mit dem Bauherrn zu erörtern. Sind wirklich alle Leistungen enthalten, die der Kunde braucht, um ein bezugsfertiges Haus zu erhalten? Entsprechen Ausführung und Qualität den Wünschen und Vorstellungen des Kunden? Muss der Kunde womöglich kostenträchtige Eigenleistungen erbringen? Oder enthält der Vertrag teure Zusatzleistungen, die aber erforderlich sind, um das Objekt überhaupt bezugsfertig zu machen?

All diese Fragen sollten unbedingt vor Unterschrift unter den Vertrag geklärt sein. Denn nur dann kann der Kunde über Positionen verhandeln, mit denen er nicht einverstanden ist. Muss der Kunde während oder nach der Ausführung erkennen, dass eine Leistung zwar nicht mangelhaft ist, sie aber nicht seinen Vorstellungen entspricht, so muss er das hinnehmen. Etwas anderes gilt nur, wenn eine andere Art der Ausführung im Vertrag konkret vereinbart wurde.

Vabanquespiel Sonderwünsche

Aus höchst subjektiver Perspektive und ohne statistischen Beleg möchte ich davon abraten, den Fertighaushersteller oder den Bauträger mit Sonderwünschen zu behelligen. Ich habe den Eindruck, dass dabei fast immer etwas schief geht. Das mag daran liegen, dass ich als Anwalt nur die Fälle auf den Tisch bekomme, bei denen etwas nicht geklappt hat. Es ist aber schon auffällig, dass der Ärger gerade bezüglich der Umsetzung von Sonderwünschen besonders groß ist. Das liegt vielleicht daran, dass die Arbeitsweise dieser Anbieter auf eine standardisierte Herstellung ausgerichtet ist. Und da jeder Sonderwunsch eine Abweichung vom Standard ist, scheint mir hier die Gefahr von Missgeschicken besonders groß zu sein.

Überwachen der Ausführung/Bauleistung

Eine weitere wichtige Aufgabe des vom Kunden ausgewählten Baubegleiters ist es, die Ausführung der Arbeiten jedenfalls in den entscheidenden Bauabschnitten zu überprüfen. Denn viele Mängel sind nur während einer kurzen Zeit zu erkennen, weil sie anschließend durch die weiteren Baumaßnahmen verdeckt werden.

Zurückbehalt bei Zwischenrechnungen!

Besonders gefordert ist der Baubegleiter, wenn der Anbieter Zwischenrechnungen für seine Leistungen stellt. Dann muss der Baubegleiter prüfen, ob die vom Anbieter in Rechnung gestellten Teilleistungen tatsächlich mangelfrei erbracht wurden. Ist die Teilleistung noch nicht fertig oder weist sie wesentliche Mängel auf, dann ist entweder der Anbieter noch gar nicht berechtigt, eine Rechnung zu stellen oder der Kunde hat zumindest ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Doppelten der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

Zusammenwirken von Baubegleiter und Anwalt

An dieser Stelle kommt es darauf an, dass der Bausachverständige und der Anwalt des Kunden gut zusammenwirken. Ein Kunde, der ohne Rechtsgrund Teilzahlungen verweigert, riskiert die Kündigung und erhebliche Folgekosten. Wer dagegen zu Recht Zahlungen einbehält, erhöht gegenüber dem Anbieter seine Verhandlungsmacht und hat außerdem, wenn es zu keiner Einigung mit dem Anbieter kommt, noch genügend Mittel, um die Leistungen notfalls durch andere Firmen fertig stellen zu lassen.

Abnahme und Gewährleistung

Es versteht sich fast von selbst, dass sich der Kunde bei der Abnahme der Gesamtleistung von einem Sachverständigen begleiten lassen sollte. Gleich bei Abnahme sollte der Kunde einen Termin mit seinem Sachverständigen in vier Jahren und sechs Monaten vereinbaren. Denn dann kann der Sachverständige noch vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist prüfen, ob inzwischen Mängel erkennbar sind, die bei der Abnahme nach Abschluss der Bauleistungen noch nicht zu erkennen waren.

 

Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht

 

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