Abrechnung und Vergütung des Bauunternehmers
Welche Vergütung kann das Bauunternehmen wann geltend machen? Wie ist darüber abzurechnen?
Pauschalpreisvertrag oder Einheitspreis? Vorschuss oder Abschlagsrechnung? BGB-Vertrag oder VOB-Vertrag? Abrechnungsverhältnis, Schlussrechnung, Mängeleinbehalt, Prüffähigkeit, entgangener Gewinn? Dieser Artikel soll allen Baubeteiligten eine Orientierung geben, die mit diesen Begriffen noch nicht vollständig vertraut sind.
Pauschale
Das Bauunternehmen kann die gesamte Leistung zu einem Pauschalpreis anbieten. Dieser Preis ist verbindlich, egal, wie gering oder hoch der Aufwand des Bauunternehmens ist. Bei einem Aufwand, der höher ist als erwartet, darf das Bauunternehmen keine Nachforderungen stellen. Umgekehrt kann der Bauherr keinen Preisnachlass verlangen, wenn der Aufwand des Bauunternehmens geringer ist, als vorhergesehen.
Einheitspreis
Eine strikt auf den Aufwand bezogene Vergütung erhält das Unternehmen beim sogenannten Einheitspreisvertrag. Das ist nicht, wie man vielleicht denken könnte, ein gesetzlich vorgeschriebener einheitlicher Preis für eine bestimmte Leistung. Vielmehr macht das Bauunternehmen ein Angebot mit einem Preis für eine bestimmte Leistung, wie z.B. ein Meter Kabel verlegen, ein Quadratmeter Dach decken, einen Kubikmeter Beton verbauen, eine Arbeitsstunde sonstige Leistungen. Das sind die sogenannten Einheitspreise, also Preise pro Einheit. Die werden im Angebot und hinterher bei der Abrechnung mit den sogenannten Vordersätzen multipliziert. Das ist die Aufstellung, wie viele Meter, Quadratmeter, Kubikmeter oder Arbeitsstunden voraussichtlich (Angebot) zu erbringen sein werden oder tatsächlich (Abrechnung) erbracht worden sind, um das vereinbarte Bauwerk herzustellen.
BGB oder VOB?
Die gesetzlichen Bestimmungen zum vertraglichen Baurecht stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Sie allein sind in Zweifelsfällen entscheidend. Weit verbreitet sind Verträge auf der Grundlage der VOB/B (Abkürzung für „Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen – Teil B). Die VOB sieht aus wie ein Gesetz, ist sie aber nicht! Vielmehr ist sie eine häufig vereinbarte Vorlage von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Für private Bauherren spielt die VOB aber keine große Rolle, für sie sind im Grundsatz die Bestimmungen im BGB maßgeblich.
Vorschuss und Abschlagszahlung
Das Gesetz sieht keine Vorschusszahlung an die Baufirma vor. In der Praxis nehmen aber viele Baufirmen einen Auftrag nicht an, wenn sie keinen Vorschuss erhalten. Vom Gesetz zwingend vorgeschrieben ist dagegen, dass ein privater Bauherr einen Anspruch auf eine Sicherheit über 5 der Bausumme für das rechtzeitige und mängelfreie Herstellen des Bauwerks hat.
Abschlagszahlungen sind laut Gesetz zulässig in der Höhe, in der der Bauherr durch die schon erbrachten Leistungen einen Wertzuwachs erlangt hat. Damit der Bauherr das überprüfen kann, muss das Bauunternehmen mit der Abschlagsrechnung Angaben machen, welche Leistungen erbracht worden sind und welchen Anteil diese Leistungen am Gesamtpreis haben.
Schlussrechnung
Mit Abschluss der Leistung muss das Bauunternehmen alle erbrachten Leistungen und die Preise dafür aufführen und alle Teilrechnungen abziehen, egal, ob diese schon bezahlt wurden oder nicht. Üblicherweise bezieht sich diese Abrechnung konkret auf das bei Vertragsschluss beauftragte Angebot. Ist das nicht der Fall, spricht man beim VOB-Vertrag davon, dass die Rechnung nicht prüffähig ist. Das Bauunternehmen bekommt dann bis zur Korrektur der Rechnung kein Geld. Faktisch gilt das Gleiche beim BGB-Vertrag, denn wenn das Bauunternehmen nicht nachvollziehbar machen kann, welche Vergütung es für welche Leistung verlangt, wird es eine Forderung auch nicht gerichtlich durchsetzen können.
Abrechnungsverhältnis
Es soll vorkommen, dass manche Verträge zwischen Bauherr und Bauunternehmen im Streit enden. Der Bauherr weigert sich, die Leistungen des Bauunternehmens als vertragsgemäß anzuerkennen und abzunehmen. Das Bauunternehmen will trotzdem Geld sehen und rechnet über die erbrachten Leistungen ab. Damit entsteht das von den Baurechtlern sogenannte Abrechnungsverhältnis. Die Leistungen des Bauunternehmens müssen zur Kalkulation des ursprünglichen Angebots in Bezug gesetzt werden, gerade auch beim Pauschalvertrag! Der Bauherr kann der Forderung des Bauunternehmens seine Forderungen auf Kosten der Mängelbeseitigung, Minderung oder auch Schadensersatz entgegenhalten. Bei einer Kündigung durch den Bauherrn, die nicht durch Versäumnisse des Bauunternehmens zu begründen ist, kann das Bauunternehmen für den gekündigten Teil der Leistung entgangenen Gewinn in Höhe von mindestens 5 % der gekündigten Auftragssumme in Rechnung stellen.
Percy Ehlert
Rechtsanwalt und Mediator
Immobilien- und Baurecht
ehlert@pielsticker.de
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